起底益田集團興衰:被舊改與多元化轉型拖累的房企

熊俊萍2019-11-13 09:21:14來源:中國房地產報

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??這一天終于來了,益田集團為此等了12年之久。

??10月30日,羅湖區城市更新和土地整備局發布公告稱,木頭龍小區1363戶權利主體已將房地產的相關權益轉移到深圳市益田集團股份有限公司,形成單一主體。至此,益田集團被正式確認為木頭龍小區的更新實施主體。項目動工拆遷,指日可待。

??這幾年,益田集團“元氣”大傷,業界認為這與上述舊改遲遲未動工有很大的干系;另外,最重要的是益田集團較早進入商業、金融、新興產業等賽道,過早進行多元化轉型、錯失地產板塊擴張良機,也是其地產江湖地位沒落的原因。

??“木頭龍舊改脫延了這么多年如今終于可以開建了,或許年后可以開工。這個項目是益田集團期待已久的,也將成為益田集團在地產板塊的重頭戲。”益田集團方面表示。

??舊改的拖累

??被益田集團接手的木頭龍舊改堪稱深圳“史上最難”舊改項目。項目位于深圳羅湖區核心地段,在華麗路西南側,愛國路西北側,拆除用地面積77026.8平方米,開發建設用地面積64269.2平方米。小區始建于1983年,拆遷房屋共61棟,涉及1363戶業主。

??十幾年前,舊改項目不管對房企還是業主來說都是可喜可賀的事,多家深圳本土房企曾因承接舊改項目賺得盤滿缽滿,舊改成了房企眼里的“香餑餑”。彼時的益田集團也是深圳房企中最早介入舊改項目的開發商之一。

??隨著木頭龍小區規劃舊改規劃的實施,2007年,益田集團進駐深圳羅湖區木頭龍小區開始進行改造意愿的意見征集。由于身處深圳黃金地段核心區域,木頭龍小區舊改成為當時舊改的標桿項目,業內均認為這個項目一旦建成利潤可觀。

??令人沒有想到的是,進駐后的益田集團至此踏進了一個深不可測的深淵:

??2007年:益田集團開展木頭龍社區業主改造意愿征集工作。

??2009年:益田集團向深圳市政府申報將木頭龍社區列入城市更新單元計劃。

??2010年:木頭龍成為深圳市第一批城市更新單元。

??2013年4月:深圳市規土委通過了益田集團提交的木頭龍片區城市更新專規審批。

??2016年6月30日:木頭龍城市更新項目簽約率及簽約面積雙雙突破95%。

??2016年12月:簽約率近98%,剩30多戶尚未簽約。

??2017年8月28日:羅湖區人民政府發布通告,針對僵持已久的拆除重建類城市更新項目明確表示:“羅湖區政府將依法規解決拆遷遺留問題。”

??2017年10月:羅湖區城市更新局發布關于羅湖區翠竹街道木頭龍片區城市更新單元規劃修改(草案)的公示,木頭龍將分期實施修改。

??2019年7月1日:簽約率達99.7%,剩余4戶未簽約。

??2019年8月7日:羅湖區城市更新和土地整備局發布了關于將木頭龍片區零星房屋征收確定為2019年度羅湖區零星急需項目的通知。

??2019年10月15日,羅湖區發布《深圳市羅湖區人民政府房屋征收決定書》,對木頭龍片區零星房屋進行征收。征收補償標準為:產權調換,按建面1∶1.2或套內1:1。

??此決議書發布不到兩個星期,10月29日,政府通過征收方式,將幾家此前遲遲不肯簽約的業主又全部溝通確認。

??12年來,益田集團終于將上述舊改項目實實在在的拿在手中。12年里,益田集團每年僅為業主支付的租房補貼就達上億元,坊間多次傳出其資金鏈緊張問題。

??因項目停滯不前,一些已簽約的1300多戶業主自搬出木頭龍之后到處租房搬家,過著居無定所的生活;還有49名業主帶著遺憾相聚離世,終究未等到回遷搬家的日子。

??多元化之惑

??一名業內人士向中國房地產報記者透露,其實除了木頭龍舊改的拖累,益田集團“掉隊“的主要原因要歸咎于自身,就是過早地進行多元化轉型,一面是進入金融服務、文化教育、醫療健康及城市運營等領域,這些產業無法助它產生太多的營收和利潤,一面是錯失了這些年地產行業的高速發展,當很多企業規模以幾倍增長時,益田集團卻沒有將規模做上去,是其戰略的失誤。

??據益田集團近幾年財務數據顯示:2018年房地產簽約銷售額為8.89億元,實現營收39.88億元,同比增長20.27%,來自房地產、商業、酒店的收入分別為27.08億元、8.57億元、3.92億元。益田集團還有金融服務、文化教育、醫療健康、新興產業等業務板塊,2018年都未產生穩定收入。

??從2013年到2018年財務數據來看,益田集團房地產銷售金額也是明顯萎縮,如從2013年為25.05億元,2014年22.23億元,直到2018年全年只剩下不到10億元;利潤方面,益田集團經營性業務利潤在2017年、2018年分別為-6.93億元、-2.27億元。地產板塊收益萎縮也不可避免讓益田財務狀況受到威脅。

??猶記得2006年2月益田集團半島城邦一期開盤,5天內就收金15億元。地產作為益田集團的主營業務,如今風光已不再。

??為了緩解經營壓力,益田不得不“賣子求存”:北京項目出售給了遠洋和對外經貿;長春一宗建筑面積24.3萬平方米的土地出售給了融創;2015年底,廣西一段高速公路出售給了招商局公路。2018年近40億元的營收中,就有15.7億元來自土地收益權轉讓。

??外部來看,目前益田集團主營業務規模停滯不前,其他板塊賽道長且處于探索階段,盈利微弱尚不穩定,益田集團的財務狀況及發展前景存在著一定危機。

??對于業界的看法,益田集團似乎有著自己的邏輯,益田集團坦言,雖然地產板塊現金流貢獻最大,但益田集團始終走的是定制化開發模式,不像一些激進的房地產公司那樣走規模化發展路線,雖然定制化比規模化速度確實要慢得多,但定制化項目出來多是精品,比如益田最早打造的益田花園、半島城邦一期、假日世界等項目。

??如今,隨著木頭龍舊改的推進,益田集團或重拾往日風光。

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