萬科加速拿地儲糧:希冀“每天都是賣樓的好日子”

蔡穎2019-10-29 08:53:36來源:時代周報

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??10月25日,萬科(000002.SZ)2019年前三季度的業績已經出爐。

??根據財報,今年1月至9月,萬科實現合同銷售金額4756.1億元,同比增長10.2%;凈利潤182.4億元,同比增長30.4%,同比增幅均超過2018年。

??發展到一定階段的大企業,高速增長極難,“穩中有升”也許是萬科最想交出的成績單。

??在今年8月份的中期業績發布上,萬科首席運營官張旭也曾表示,勻速運動最省力。 

??雖然不再提及“活下去”,但萬科依舊表現審慎,這體現在萬科具體的財務報表中。

??鑒于目前部分城市樓市降溫,在剛過去的三季報,萬科計提存貨跌價準備30.6億元。

??在審慎中,萬科亦在尋找穿越行業下行周期的方法。當土地市場降溫后,憑借資金優勢,萬科開始擴充土儲,僅在6?9月期間,新獲取62個項目,數量是上半年的1.15倍。與此同時,亦在加強銷售以及保證現金流的安全。

??對于四季度的工作重心,10月26日,萬科方面向時代周報記者表示,“每天都是賣樓的好日子”是公司的經營策略,萬科會堅持積極銷售、積極回款、做好長期庫存的去化和存量資源的梳理。

??保持謹慎

??2019年的房地產市場持續低迷。

??國家統計局數據顯示,1?9月全國商品房銷售面積11.9億平方米,同比下降0.1%;銷售金額11.1萬億元,同比增長7.1%;同期全國房地產開發投資同比增長10.5%,增速較上半年減少0.4個百分點;全國房屋新開工面積同比增長8.6%,增速較上半年減少1.5個百分點。

??在行業持續低迷的背景下,萬科在2019年首季交出一份并不太理想的答卷。

??2019年一季度,萬科集團房地產業務實現合同銷售面積924.8萬平方米,合同銷售余額1494.4億元,同比分別下降11.8%和3.1%。

??經過半年追趕,萬科銷售收入增長由負轉正,三季度末增速達10.2%。

??雖然保持一定增幅,但萬科的毛利率卻有所下降。1?9月,萬科房地產業務的結算毛利率為27.6%,較去年同期下降0.2個百分點。

??這使得萬科絲毫不敢放松,不管是存貨跌價準備上,還是從新開工面積,都表現出謹慎的態度。

??鑒于部分城市樓市面臨調整,萬科對存在風險的項目計提存貨跌價準備。截至 9 月末,萬科存貨跌價準備余額為30.6億元,報告期內萬科計提存貨跌價準備11.4億元,影響歸屬于上市公司股東的凈利潤7.8億元。

??翻開過往財報,2016年底、2017年底、2018年底、2019年三季度末,萬科存貨跌價準備余額分別為13.8 億元、16.1 億元 、23.1 億元 、30.6億元,增幅逐漸加大。

??萬科近四年的拿地單價,基本維持在4500?5500元/平方米,但2017年的拿地價卻高達7908元/平方米。

??隨著銷售與土地市場的下行,疊加政策的效力,房價失去了大幅上漲的空間,2017年及2018年萬科的銷售均價穩定在1.4萬元?1.5萬元/平方米之間,高價拿地并沒有產生預期中的效果,這也導致萬科增加了不少存貨跌價準備。

??根據財報,1?9月萬科新開工面積3243.4萬平方米,占全年開工計劃的89.9%,較去年同期3649萬平方米略有下降。

??當被問及是否會在下一季度調整新開工面積時,萬科方面向時代周報記者表示,會根據市場情況靈活調整開發情況,確保未來有充足的供貨。

??第三季度,萬科前十大股東持股比例發生了調整。

??萬科被險資減持3.61億股,其中鉅盛華持股比例由二季度末的8.19%降低至7.08%,減持了 1.26 億股;安邦保險(現更名為大家人壽保險)也由6.19%降至4.29%,減持了2.15億股,前海人壽減持了 2000 萬股。

??與此同時,外資已經開始對萬科開展增持行動,香港中央結算有限公司的持股比例就由二季度末的 2.43% 上升至 3.73%。

??為穿越周期準備

??在對未來市場進行謹慎預判的同時,萬科也在通過逆勢拿地、加強銷售回款、增強現金流等多種方式,筑起穿越周期的護城河。

??隨著融資環境的收緊,開發商不得不審慎考慮土地投資與現金流的平衡問題。對頭部房企而言,規模與資金優勢將更為突出,資金豐富使其具備逆周期拿地的可能。

??根據機構《2019年1?9月全國房地產企業拿地排行榜》,萬科在1?9月累計拿地1381億元,占據拿地榜榜首。

??今年上半年萬科獲取新項目 54 個,總規劃建筑面積 1372.8 萬平方米,權益規劃建筑面積 941.8 萬平方米。 

??三季度,萬科在土地市場上出手闊綽。

??僅在3個月內就新增62個開發項目,總建筑面積約1479萬平方米,權益規劃建筑面積約1155.3萬平方米,比上半年拿地面積之和還多。

??1?9 月,萬科累計新增116個開發項目,總建筑面積約2832.1萬平方米,權益規劃建筑面積約2042.0萬平方米,按權益投資金額計算,其中 81%位于一二線城市。

??多年未制定銷售目標的萬科將銷售回款作為主要考核標準。財報顯示,萬科正加強回款,1?9月經營活動產生的現金流量凈額17.34億元,較去年同期由負為正。

??截至三季度末,萬科的現金依舊充盈,手握貨幣資金1072.4億元,遠高于短期借款和一年內到期有息負債總和人民幣590.8億元。有息負債中,74.0%為長期負債。

??在所有的業務指標中,合同負債是預收的房款,同時也是房地產企業顯示未來業績的財務指標,決定了企業未來兩年的實際營收狀況。從財務數據來看,萬科“儲糧”較足。

??與此同時,萬科的合同負債金額三季度末達到5873億元。2017、2018年萬科的營業收入分別為2429億元、2977億元,按照萬科目前的銷售速度及每年3000億元左右的結算收入測算,萬科保證了未來2年的營收。

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