建業地產鄭州前十地位或將不保

高偉2019-10-29 08:48:04來源:經濟參考報

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??近日,建業地產發布公告稱,截至2019年9月30日,集團取得物業合同銷售總額人民幣651.05億元,同比增加34.4%。集團總合同銷售建筑面積930.26萬平方米,同比增加為27.6%。

??近年來建業地產提出“輕重并舉”的發展模式。在2015年建業地產藍海戰略發布會上,建業地產董事局主席胡葆森宣布:“建業未來將以輕資產為主要模式,用三到五年,實現企業從房地產開發商到新生活方式服務商的整體轉型。”由此開啟了“由重到輕”的轉型之路。

??那么,建業地產的“輕重并舉”成效如何?9月份業績數據顯示,前9月集團重資產業務取得合同銷售額人民幣450.82億元,同比增速為20.6%;而輕資產業務取得合同銷售額200.23億元,同比增速為80.7%。可見其輕資產轉型已見成效,重資產業務增速放緩明顯。

??不過值得注意的是,高毛利率的輕資產業務的發展,并未持續提升企業的利潤率。其半年報數據顯示,建業地產2019年上半年毛利率為27.3%,較去年同期下跌8.7%。凈利率為8.5%,較去年同期下跌3.5%,毛利率和凈利率出現明顯下滑。

??與此同時,建業地產戰略轉型后負債結構等問題仍舊突出。數據顯示,建業地產2019年上半年從凈借貸比率來看,上半年末凈借貸比率為60.5%。為緩解資金壓力,建業地產多次通過項目股權進行融資。

??上半年公司公告內容顯示,2019年4月建業地產向百瑞信托出售鄭州金水項目49%股權及債權,對價13.35億元;5月,再次向百瑞信托出讓全資子公司河南龍宇股權,涉及金額8.15億元;6月,向東方今典出讓旗下信陽天恒置業50.31%股權,對價5.27億元。

??除表內負債持續增加外,建業地產2019年上半年或然負債增加較快,其中向合營企業的銀行貸款及其他貸款的擔保金額由2018年的49.85億元激增為103.73億元,增幅達到108%。實際上伴隨著項目股權的出讓和合作項目的增多,建業地產對合營公司擔保金額也不得不隨之增長。

??值得一提的是,上半年建業地產在鄭州僅獲得3個項目,共斥資56.19億元擴儲14.98萬平方米,位居正商、融信、碧桂園、融創、綠地之后。從建業內部來看,新增儲備建筑面積約452.0萬平方米,意味著在鄭州新增土儲建面占比下滑至10.6%。

??由此,也引發了外界對其弱化在大本營投資強度的質疑。在2019半年業績會上,建業首席執行官袁旭俊公開表示,鄭州今年份額會超過前兩年的份額。但進入下半年,建業在鄭州的土拍中長期處于“缺席狀態”。

??在8月的半年業績會上,建業地產董事會主席胡葆森強調,建業新藍海戰略正在穩步推進,一方面繼續深耕河南市場,鞏固并擴大既有市場份額;一方面利用輕資產模式有限度地走出河南,延伸市場空間。

??但不可否認的是,外來品牌房企的不斷進入和本地房企的強勢突起,對深耕河南的建業地產構成了內憂外患。一位長期研究鄭州市場人士表示:“經過幾年時間,目前入局鄭州市場的外來房企已經超了50家,市場份額也與本地房企幾近五五分。”

??根據合同金額計算,2018年建業地產河南省市場占有率繼續下滑。建業更是沒有守住最大的城市鄭州,據億翰智庫發布的河南省典型房企銷售業績數據來看,2009年起建業就失去了鄭州市場老大的地位。

??建業在鄭州的競爭優勢正在下降,億翰智庫首席研究員張化東甚至認為,其前十地位或將不保。另有長期研究建業地產的人士表示:“深耕河南,卻丟掉了河南最大的市場,這也是建業戰略上一個難以估量的敗筆。”

??建業對大本營城市投資強度的弱化也并未有效控制其拿地成本,2019年上半年拿地成本反而快速提升,突破2000元/平方米,達到2176元/平方米,較去年同期大幅增加99.8%。

??億翰研究院的報告指出,這主要有兩個方面原因:一是建業地產為維持鄭州土地儲備,2019年上半年高價拿地,新獲取的3個項目平均拿地成本均在15000元/平方米左右;二是為加速下沉三四線,2019年上半年獲取了一些并不便宜的三四線城市的地塊。

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