保利地產前五月加速拿地 超7000億負債何時回歸行業前三

李寧2019-06-20 08:38:55來源:投資者網

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??對于中國房地產行業數千億級別領跑的企業來說,所謂“兵馬未動,糧草先行”,競技的關鍵無疑是土地,土地,還是土地。由此,立志要重回房地產行業前三的保利地產(600048.SH),在2019年以來展開了一場加速拿地戰。然而,高溢價的拿地方式,一定程度上對于保利地產后續發展可謂“雙刃劍”,畢竟對賭政策,看好后市的野心讓國企性質的保利并不同于一般民企。

??與此同時,隨著公司重要高管被波及到反腐旋渦,人才結構或管理結構多少受到影響,再加上保利地產近年來負債率持續攀升,如何平穩進入前三,難度顯然比想象中要大。?

保利

  前五月拿地金額遠超去年

??6月18日,南京市區多宗地塊公開出讓,經過39輪報價,建鄴區新城科技園D-15地塊,由保利江蘇房地產發展有限公司以總價20.4億元競得,成交樓面價3.24萬元/平米,溢價22.89%。 

??公開資料顯示,該地塊出讓面積2.44萬平米,建筑面積6.3萬平米,容積率2.58,土地用途為宅地。起始價為16.6億元,起始樓面價為2.63萬元/平米。

??實際上,南京該地塊溢價23%對于今年在土地市場上大步邁進的保利地產來說,雖然價格高,但雄心依舊。

??以5、6月份為例,保利地產6月12日以底價8.15億元成交競得三水區三水新城地塊,樓面價6002元/㎡。

??同樣是當天,保利地產還在浙江溫州鹿城區以數百輪競拍搶地。據悉,經過120輪競價,保利浙南房地產開發有限公司以總價24.23億元溫州鹿城區南郊街道地塊,成交樓面價12676元/平方米,溢價30%,配建保障房2600平方米。

??5月30日,保利地產合計以26.7億元競得重慶主城兩江新區兩宗地款。其中,保利以12.1億元競得悅來組團地塊一,成交樓面價9881元/㎡;以14.6億元競得悅來組團地塊二,成交樓面價9694元/㎡。

??5月29日,常州5宗商住用地出讓,其中成交價最高的是位于鐘樓區的丁香路南側、月季路西側地塊,由保利以總價20.55億元競得,樓面價8834元/㎡,溢價17.77%。

??根據保利地產披露的數據顯示,今年5月份,公司實現簽約面積271.64萬平方米,同比增長21.92%;實現簽約金額418.79億元,同比增長17.24%。 

??1-5月份,保利地產實現簽約面積1226.84萬平方米,同比增長19.58%;實現簽約金額1889.61億元,同比增長21.82%。

??根據《投資者網》統計發現,同比去年前五個月簽約金額1551.19億元的話,今年保利地產拿地凈增加338億元。

??不確定性的政策壓力

??“溢價超過20%、30%去拿地,一方面說明保利地產確實對今年土地市場較為看好,另一方面也說明公司對于未來兩年房地產調控預期走勢看好。而一個不確定性的問題是,如果今年土地市場以及房地產銷售市場持續升溫,調控是否會持續加碼?繼而打亂房企已有預期,也存在這個因素,而且金融領域監管者也對外發出了強音。所以,保利地產大規模拿地多少也存在激進后遺癥,甚至于所有A股房企資金不排除受全方位控制。”深圳一位大型券商房地產分析師在6月17日告訴《投資者網》。

??事實確實如此。中國銀保監會主席郭樹清在6月13日陸家嘴論壇上表示,必須正視一些地方房地產金融化問題。近些年來,我國一些城市的住戶部門杠桿率急速攀升,相當大比例的居民家庭負債率達到難以持續的水平。更嚴重的是,新增儲蓄資源一半左右投入到房地產領域。房地產業過度融資,不僅擠占其他產業信貸資源,也容易助長房地產的投資投機行為,使其泡沫化問題更趨嚴重。

??關于拿地的邏輯與考量,保利地產董秘辦在回復給《投資者網》的郵件中表示:“首先,從中長期看,公司堅定看好房地產行業發展。但短期受到行政政策、貨幣政策、供求關系等因素的影響,市場波動較大。我們相信,在“房住不炒”的政策引領下,房地產宏觀調控以穩為主,具有較強的政策定力和穩定性,行業也將保持平穩健康發展。就自身發展而言,公司將按照既定的節奏和目標,穩中求進,積極把握土地市場的結構性機會,為未來銷售規模的持續增長提供充足的資源保障。”

??當然,外界觀察保利地產今年加速拿地的主要原因,毫無疑問是與其制定的重回“地產行業前三”目標有關。

??重回“前三”與總負債急劇攀升

??在2017年末保利地產股東大會上,公司明確未來三年進入地產行業前三的目標。2018年,保利地產錄得銷售額4048億元,位居行業第五。

??國信證券今年5月30發布深度研究報告認為,保守估算,保利地產2020年銷售額有望步入6000億元至7000億元區間,較2018年同比增長48%至73%,年復合增速將超過22%至32%。

??但值得注意的是,在今年加速拿地的同時,保利地產的總負債以及資產負債率呈持續增長態勢。2018年年底時,保利地產負債總額為6600億元,到今年一季度時,負債總額飆升至7115億元,其中流動負債4636億元,占比65.16%,非流動負債2479億元,占比34.84%。

??截至今年一季度末,保利地產資產負債率為78.94%,而去年年底則為77.97%,這說明僅一個季度,保利地產負債率上升了近一個百分點。

??保利地產董秘辦告訴《投資者網》,“公司負債率相對保持穩定,在前五房地產企業中資產負債率最低。公司將秉持穩健進取的態度,在保持發展速度的同時關注財務結構問題。”

??不過,至少短期而言,保利地產高管團隊恐怕是急需要人才補充。5月31日,保利地產宣布嗎,接到廣元市監察委員會通知,公司副總經理吳章焰被立案調查并采取留置措施。目前,公司已對相關工作進行了妥善安排,公司生產經營情況正常。

??吳章焰曾擔任保利地產高管以及重要崗位多年,歷任廣州保利房地產開發公司技術部負責人;保利(武漢)房地產開發有限公司副總經理;保利地產助理總經理,兼任成都保利董事長;2010年5月31起,擔任上市公司副總經理。

??整體來看,為完成既定行業前三目標,不管在土地市場,還是負債結構上,保利地產都要配合總目標,而短期犧牲其他指標。然而想在數千億房企的地產大鱷中搶灘登陸,難度也可想而知。

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