董事變動:花樣年如何鋪就“千億元”規模路

2019-06-19 15:12:15來源:中國建設報

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??銷售規模突破1000億元,對于大多數中小房企來說都是無法抗拒的誘惑,花樣年控股集團有限公司(以下簡稱“花樣年”)便是其中之一。作為一家起步于上世紀90年代末的粵派房企,2012年,花樣年銷售額為80億元。此后幾年,因戰略轉型輕資產運營,其年銷售額一直維持百億元左右。近幾年回歸地產開發的花樣年,提出到2020年銷售額破千億元,而其2018年銷售額僅300億元左右。

??為此,花樣年提出“重投資、穩財務、強運營”的戰略方針,并變動了董事會陣容。已經錯過房地產黃金時期的花樣年,能否實現“千億元夢”?

??董事會頻繁變更

??花樣年董事會陣容近期頻繁變動。5月22日,花樣年公布“股東周年大會之投票表決結果”, 重選退任董事曾寶寶、鄧波為執行董事,廖騫為非執行董事,何敏為獨立非執行董事。

??3月28日,花樣年發布的《2018年年度業績報告》顯示,其董事會成員分別為執行董事潘軍、曾寶寶、鄧波;非執行董事李東生、廖騫、林錦堂;獨立非執行董事何敏、黃明、廖建文、王沛詩及郭少牧。

??退任成員重新當選后,董事會陣容并無實質變化。但僅僅一周之后,花樣年又發布董事變更公告,鄧波、林錦堂、黃明3人宣布辭任。同時,柯卡生、張惠明、陳新禹獲任執行董事。至此,花樣年執行董事增至5席,非執行董事、獨立非執行董事各減少1席。8天時間里,董事會2次變更,背后基于怎樣的考慮?

??花樣年解釋稱,此次最大的變化是增加了執行董事席位,目的是讓更多實際經營管理者承擔起董事的職責。2019年是花樣年發展歷程中非常重要的一年,公司提出“重投資、穩財務、強運營”的戰略方針,3位執行董事的任命與這一核心策略相匹配。

??董事變更公告顯示,現年55歲的柯卡生任職執行董事后,將負責投資業務、融資業務、資本運作相關工作的協同推進。加入花樣年之前,柯卡生曾歷任中國人民銀行廣東分行貨幣發行處科長、辦公室副主任、綜合計劃處處長、汕頭分行行長和廣州分行副行長,并曾擔任過中國華融資產管理股份有限公司執行董事兼總裁。

??2018年度業績發布會上,花樣年董事局主席潘軍介紹說,柯卡生之前一直專注于金融資產管理,有豐富的金融監管和長期從業經驗,未來將在投融資策略、金融管理和風控方面,助力花樣年地產和金融板塊更加穩步健康發展。

??現年40歲的張惠明任職執行董事后,將負責全面財務管理、資金管理和運營管理工作。加入花樣年之前,張惠明曾任職于雅居樂集團控股有限公司,歷任董事局主席兼總裁助理、地產集團財務中心總監、地產集團副總裁兼財務中心及戰略投資中心總經理,分管地產集團財務、戰略、投資以及城市更新等工作。

??潘軍表示,張惠明將有助于花樣年拿地方式發生變化,加快進入招拍掛市場步伐,推動城市更新項目進度。

??現年51歲的陳新禹任職執行董事后,將負責資本運作規劃管理、上市公司投資者關系及信息披露管理等工作。加入花樣年之前,陳新禹曾任碧桂園金融部副總經理,在投資、資本市場及企業融資等方面擁有近30年經驗。

??公司欲“強身健體”

??“重投資、穩財務、強運營”是花樣年最近一直提及的戰略方針。易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進認為,房地產市場進入強者愈強的下半場,花樣年寄希望于通過人才調動,強化自身投資、財務和運營。

??如何實施這一戰略方針,在這些方面又將有哪些具體表現?花樣年表示,公司首先重視投資質量,遵循審慎的投資策略。一方面,以發展為前提,堅信發展才是硬道理,持續改善公司經營性現金流,擇機進行優質項目收并購。另一方面,堅持“兩條腿走路”,即進入招拍掛市場和推動粵港澳大灣區城市更新。同時,公司將發揮財務管理的核心作用,遵循平衡促發展、控負債的邏輯。左手重視投資,右手穩定財務,中間靠強運營拉動,以提高經營效率,合理調整節奏,做到目標明確、行動精準。

??在投資方面,曾在花樣年2018年度業績發布會亮相的張惠明表示,2019年投資比例占回款額的30%,“其中,投資額的七成用于高周轉項目,另外三成用于利潤率較高的城市更新等項目。”張惠明預計,花樣年2019年回款將為200億至300億元,投資額因此將為60億至90億元。

??嚴躍進認為,這一投資目標能否實現尚待觀望,畢竟其2018年投資目標就未實現。對此,潘軍在2018年業績發布會上曾表示:“我們預計土地投資八九十億元,但最后實現了68億元,原因是房地產政策收緊,去年三、四季度行業拿地速度都在放緩。”

??在財務方面,2018年,花樣年實現收入約140億元,較上年增長43%;凈利潤11.68億元,同比下降17.2%。花樣年解釋稱,凈利潤減少因匯兌損失7.41億元。

??“這是基于外債占融資總額的43.6%。我們去年做了市場對沖,但匯率呈單邊走勢,很難撐高。”張惠明表示,匯兌市場穩定性影響損益,花樣年將根據債務期限和債務分類進行對沖,不斷調整債務結構。

??此外,2018年,花樣年凈負債率上升1.4%,由2017年的76%上漲至77.4%;現金總額285.7億元(包括受限制現金),同比上漲73.8%;一年內到期的借款143.58億元,同比上漲91.26%;借款及資產抵押總額436.24億元,同比上漲46%。由此可見,花樣年短期、長期還債壓力較大。

??在運營方面,2018年,花樣年行政費用13.89億元,同比上漲19%;銷售及分銷費用4.39億元,同比上漲5.1%;員工成本18.12億元,上漲58.4%。截至2018年12月31日,花樣年擁有員工38007人,按照2018年公司營收140億元計算,員工年平均營收36.84萬元。

??根據中國房地產人力資源研究中心發布的《2018年度中國上市房企薪酬報告》,在人均營收方面,排名前二的中海地產和首開股份人均營收高達2415萬元和2103萬元。相比之下,花樣年人均營收明顯偏低。

??“千億元目標”如何實現

??業內人士表示,無論是變動董事成員還是強調新戰略,都在一定程度上凸顯了花樣年正在為“千億元銷售規模”的戰略目標鋪路。

??在2017年度業績發布會上,潘軍表示要在2020年實現合同銷售額1000億元。彼時,花樣年銷售額僅201.64億元。2018年,其銷售額達到301.73億元。2019年,花樣年定下的銷售目標增幅僅為20%~30%,銷售額照此計算仍難過400億元。若要達到2020年千億元銷售目標,2019年銷售額增長率要達到150%。

??花樣年對此表示,千億元目標會努力達成,但速度不一定那么著急,而是要根據金融走勢、政策以及房地產市場表現穩步發展。

??嚴躍進認為,從土地儲備角度看,花樣年有機會實現“千億元目標”。截至2018年年末,花樣年土地儲備達2019萬平方米,一二線城市占比約9成。其中,成渝經濟區占比48%、珠三角洲占比29.4%、華中區域占比8.5%、長三角區域占比7.3%、京津冀都市圈占比6.8%。

??張惠明曾表示,花樣年土地儲備貨值超過3000億元,平均土地成本2070元/平方米,2018年成交售價11180元/平方米,未來利潤十分可觀。

??“粵港澳大灣區還有正在推進的城市更新項目39個,規劃建筑面積約900萬平方米。”花樣年表示,這些城市更新項目中,有10個項目貨值總計850億元,已經立項進入專項規劃階段,預計未來三到五年進入市場;剩下29個項目貨值總計1500億元,尚在立項階段。

??尚不論未來能否實現“千億元目標”,花樣年近期銷售業績并不樂觀。截至5月31日,花樣年2019年銷售額約95.1億元。按其此前表示,2019年銷售目標至少為362.08億元,前5個月僅完成年度目標的26.26%。

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