黃其森:泰禾不排除繼續出讓資產可能

2019-06-19 15:08:32來源:中國建設報

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??泰禾集團股份有限公司(以下簡稱“泰禾”)近期可謂多事之秋,接連出現深交所問詢、甩賣資產、債臺高筑、人事震動等事件。6月14日,泰禾董事長黃其森攜執行副總裁葛勇、CFO(首席財務官)姜明群、品牌負責人全忠一等高管,在北京通州的泰禾中國院子接受了眾多媒體采訪。

??將重啟拿地計劃

??2017年12月,黃其森曾對外宣稱“2018年銷售目標再翻一番至2000億元,同時大幅降低資產負債率”。2018年已過,泰禾銷售目標完成情況卻仍是謎,以使得深交所問詢,“說明2018年度實際銷售額和降低負債率進展情況,是否達到銷售目標以及差異原因分析”。

??泰禾對此回復稱,關于2018年銷售目標2000億元以及降低企業負債率的說法,系基于當時公司土地儲備情況、項目儲備情況、項目拓展能力、投資進展、管理能力、銷售能力、回款進度等進行的綜合判斷,屬于黃其森對公司發展的目標和愿景,不構成公司預測和承諾。

??黃其森表示,泰禾近年來情況較好,2018年銷售額1300億元,回款超過700億元;權益比超過80%,這一指標能排進全國前15名,“近年來穩步增長,雖然與‘2000億元銷售目標’仍有差距,但前進步伐并不慢”。

??“以前泰禾看重銷售,現在更看重現金流和回款,并以回款為考核。”黃其森表示,泰禾將重啟拿地計劃,在地區選擇上以西安、重慶、成都等“強二線城市”為主,其他城市不會進入。

??與同體量的房企相比,黃其森認為泰禾最大的特點在于布局精準、戰略清晰、很有定力,拿地策略就是佐證——深耕一線,布局強二線,“不去三四線,東北、西北地區暫時也不會去”。

??不排除繼續“減資產”

??曾一擲千金大手筆搞收并購,如今泰禾卻要通過賣子公司、賣項目收益權、擔保融資來度過資金危機。

??6月12日,泰禾發布公告表示,為滿足經營需要,全資子公司福建泰信置業有限公司作為借款人,接受興業國際信托有限公司提供的不超過6.8億元貸款,期限不超過18個月。泰禾將作為擔保方,為上述貸款提供連帶責任擔保。

??這是近半個月以來泰禾發布的第四筆擔保融資,總額已經超過60億元——5月31日,為全資子公司上海禾柃房地產開發有限公司的15億元信托貸款提供擔保;6月5日,為三家子公司的23.5億元融資提供擔保;同日,全資子公司天津泰禾錦川為北京泰禾嘉華提供金額不超過18億元的貸款擔保。此外,泰禾近兩個月來接連出讓7個項目,接盤方均為世茂集團,累計回籠資金77.2億元。

??黃其森透露,得益于提前布局,在當前形勢激變的情況下,泰禾掌握的優質項目吸引了大批前來談判的合作房企,“‘廣州院子’和世茂集團合作,誰能輕易在廣州拿到百萬平方米的項目?”

??值得注意的是,黃其森稱“不排除繼續出讓資產的可能”,但體量相對較小。他進一步指出,泰禾原來有7000億元貨值的土地儲備,與世茂集團合作后仍有6000億元。

??泰禾近期鮮有拿地或并購動作,福建、長三角和珠三角目前占有其約8成的土地儲備。2015年,泰禾開始布局粵港澳大灣區,目前已有12個項目。“我們提早布局粵港澳大灣區。大部分同量級房企當時只在上海周邊布局,現在才進入。”黃其森說。

??泰禾會在行情向好時主推并購和合作,行情不好時公開拿地。“不做拿地王是我們的戰略。”黃其森表示。業內人士認為,在資金缺口過大的情況下,泰禾不排除繼續變賣資產,同時加快回籠銷售現金,以求救濟之道。

??處在從量變到質變的前夜

??“去年銷售和權益表現不錯,但我對股價不滿意,沒有體現泰禾的價值。”黃其森表示。但事實上,其資金壓力去年已經顯現,高管離職、股權質押殆盡、負債率高企、股價暴跌、裁撤事業部等消息不時傳出。僅2019年以來,先后離職的高管就有原總裁助理兼品牌總經理伍小峰、副總裁鄭鐘、副總裁朱進康、財務總監李斌以及近日“失聯”的副總裁余智晟、副總經理張晉元等人。

??不過,黃其森多次對外強調,泰禾未來人才引進仍然要堅持“985、211標準”。

??由于標準問題,泰禾去年歷經數次裁員風波,包括在業界引起較大爭議的“禾苗計劃”。“泰禾要做精品高端,人才標準達不到就不能承擔。”他說。

??更值得關注的是,經過2017年大規模并購之后,泰禾開始面臨資金和高負債雙重壓力。其年報顯示,截至2018年年末,公司負債總額2112.47億元,同比2017年年末增加近300億元;總借款1375.07億元,平均融資成本8.52%,較2017年8.1%的融資成本略有上升,最主要來源為非銀行借款。

??高負債率下,泰禾拿地速度明顯放緩。數據顯示,2018年,泰禾投入68.96億元,獲得10個項目,土地面積186.78萬平方米。2017年,泰禾則通過土地拍賣和收購等方式投入552.4億元,獲得36個項目,土地面積792.80萬平方米。

??2019年一季報顯示,泰禾流動負債總額1254億元,處于歷史高位;經營活動產生的現金流量凈額139.31億元,期末現金及現金等價物余額115.58億元;公司短期借款及一年內到期的非流動負債合計574.28億元,資金缺口319.39億元。此外,泰禾2431.36億元總資產中,受限資產高達683.14億元,占比近三成。目前,泰禾大股東質押率達100%,占總股本66.4%。

??黃其森說:“2019年,泰禾銷售目標為1500億元,相對保守因為更看重回款,也重視現金流。至今年5月,泰禾回款已達400億元左右,有信心年內實現1000億元目標。”

??展望未來,黃其森認為泰禾要堅持穩步增長。跟恒大、萬達相比,執行力仍有差距,今年要注意改變,“高激勵同時必須要嚴考核”。

??黃其森表示,泰禾近年來戰略重心逐步從“規模擴張”向“管理提升”轉變,現在正處在從量變到質變的前夜,要堅持中小企業的心態,不能有大企業官僚化的毛病,必須改變做事效率。

??泰禾的管理架構也將發生變化,更多權責利將被放至北京區域、福建區域、上海區域、廣深區域自身。“原來管理架構從上至下依次是總部、區域、城市、項目,今后就是兩級,一些由總部控制,另一些要下沉。”黃其森說,“要把決策權放在能聽見炮火聲的第一線。”

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