前五月房企業績達預期 行業集中度進一步提升

2019-06-19 11:34:51來源:中國建設報

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??“在‘房住不炒’的定位下,各地持續穩地價、穩房價、穩預期。房地產市場保持穩定還是有基礎的。”6月14日,國家統計局新聞發言人付凌暉介紹2019年5月國民經濟運行情況時表示。

??國家統計局公布的數據顯示,今年1月~5月,全國房地產開發投資46075億元,同比增長11.2%,增速比1月~4月回落0.7個百分點,比上年全年加快1.7個百分點。全國商品房銷售面積55518萬平方米,同比下降1.6%;全國商品房銷售額51773億元,同比增長6.1%。5月末,全國商品房待售面積50928萬平方米,同比下降9.1%,比4月末減少453萬平方米。

??從市場情況來看,今年4月,70個大中城市商品住宅銷售價格顯示,一二三線城市新建商品住宅價格環比上漲在0.5%~0.8%之間,二手房房價環比上漲在0.4%~0.6%之間,基本保持穩定。

??2019年的“賽道”已跑過近半程,在以穩為主、一城一策的政策基調指引下,房地產市場將保持穩定預期。專家表示,在當下這個總量相對穩定的時代,房地產行業的競爭格局將發生深刻變化,各梯隊房企在暗流涌動的市場上各展所長。

??近日,多家房企公布5月銷售業績,房企在角逐中交出了怎樣的成績單?企業半年度節點將至,房企距離全年目標還有多遠?經過輪番洗牌,房企在審時度勢后又作出了怎樣的戰略?

??超級陣營形成

??隨著競爭不斷加劇,2019年1月~5月,百強房企各梯隊的銷售額門檻持續提升,百強企業超級陣營形成。機構近日公布的數據顯示,規模破百億元的房企增加至95家,百家百億元局面即將形成,千億元陣營大幅擴容,兩極分化加劇。

??從銷售額來看,2019年1月~5月,房企銷售額超過百億元的企業均值為423.5億元。截止到5月末,已有碧桂園、萬科、恒大、保利發展、融創中國、中海地產6家房企的全口徑銷售額突破了千億元。前十房企銷售業績同比增長16.4%、單月環比增長7.8%,頭部效應日趨明顯。

??碧桂園公布的5月業績數據顯示,碧桂園及其附屬公司,連同其合營公司和聯營公司,實現股東權益的合同銷售額約人民幣543.3億元,權益銷售建筑面積約582萬平方米。據此計算,今年前5月,碧桂園共取得權益銷售額2215.6億元,權益銷售面積2464萬平方米。在“控速”、“放緩”背景下,1月~5月碧桂園全口徑銷售額3114.9億元,遙遙領先萬科、恒大,穩坐行業第一把交椅。

??從銷售面積來看,房企銷售面積TOP100均值達295.5萬平方米。2019年1月~5月,碧桂園、恒大、萬科銷售面積穩居前三,保利發展、融創分列其后。值得注意的是,部分中西部、長三角區域房企表現突出,通過城市深耕、把握市場需求、持續提升產品品質和服務實現銷售規模的穩步增長。

??數據顯示,2019年前5個月,碧桂園權益銷售額增速均呈現不同程度下調的趨勢。實際上,碧桂園增速放緩釋放出了行業整體求穩、保質的信號。市場水暖,房企先知。與去年1月~5月相比,TOP5開發商在今年前5月銷售額增長僅為3.20%,TOP100房企銷售額增長為14.54%。

??6月4日晚,萬科公布2019年5月銷售簡報。公告顯示,2019年5月,萬科實現合同銷售面積366.0萬平方米,合同銷售額579.9億元,環比微跌3.6%;2019年1月~5月,萬科累計實現合同銷售面積1660.8萬平方米,合同銷售額2676.0億元,同比上升11.97%。

??與萬科同天發布業績的恒大,今年5月實現銷售額535.3億元,同比增長28%;合約銷售面積為497.3萬平方米,合約銷售均價為10764元/平方米。按此計算,2019年1月~5月,恒大累計實現合約銷售額約達2315.4億元,已完成全年6000億元目標的約38%。

??行業規模增速正進一步放緩。克而瑞地產研究中心發布的數據顯示,今年前5個月,盡管百強房企銷售規模仍接近3.5萬億元、同比增長4.1%,但與2018年33.5%的增速相比放緩近三成。

??中型房企分化加劇

??整體來看,2019年1月~5月,房企銷售業績再上臺階,但整體趨于穩健。據不完全統計,按照44家上市房企已公布的2019年銷售目標,結合克而瑞地產研究中心統計的今年前5月全口徑銷售額數據測算,44家上市房企前5個月銷售目標完成率均值為34.95%,相比前4個月整體提升了8.61%。

??對于今年前5個月房企業績的完成情況,58安居客房產研究院首席分析師張波認為,房企銷售目標整體放低是完成率高的主因。1月~5月的完成率高并不代表業績增速持續提升,相反1月~5月TOP100房企整體操盤銷售業績規模同比僅微增4.1%。

??“一般來說,房企的上下半年業績是四六開。換言之,如果當下銷售已經達到或接近全年目標的40%,則上半年的銷售目標基本已經達成。從目前銷售業績排名TOP20的房企來看,銷售目標的達成率大都在30%~40%,完成全年50%目標任務的可能性很大。”張波預測。

??從數據上看,在已公布5月業績的44家上市房企中,九龍倉、寶龍地產、金科集團、正榮地產、越秀地產等20家房企的銷售目標完成率也都在均值以上。隨著行業發展戰略逐漸轉變,房企從規模高速擴張向規模與質量并重轉變,在規模逐步擴大的同時實現運營效率的有效提升。

??“今年5月,房企的營銷力度有所加大,普遍折扣在9折以上。同時,實物贈送多樣化,通過送產權車位或物業費來吸引客戶。”克而瑞地產研究中心一位分析人士表示,“考慮到6月是企業半年度節點,不少企業為沖業績或會加大推貨量、增加折扣力度,預計會有更多營銷活動出現。”

??保利發展、融創中國、中海地產3家房企前5月銷售均破千億元,位列第二陣營。銷售業績數據顯示,前5月保利發展實現簽約金額1889.61億元,同比增長21.82%;融創中國累計實現合同銷售金額約1633.7億元,同比增長12%;中海地產累計合約物業銷售約為港幣1430.18億元,相應的累計已售樓面面積約為670.84萬平方米。在第二陣營其他房企里,新城的業績超過了900億元,華潤、龍湖也超越了800億元。此外,500億元~1000億元、100億元~500億元、100億元以下的企業分別為14家、74家、5家,房企銷售額TOP100門檻提升至92.2億元。

??頭部房企穩增長,中型房企分化愈加明顯。相近體量的中小型房企由于戰略預判、投融資選擇等,其差距在逐漸拉大。今年前5月,中駿合同銷售額為268.13億元、同比增長55%,合同銷售面積213.49萬平方米、同比增長53%。建業地產前5月的銷售規模為258.9億元,同比增速達到46.8%。世茂則實現719億元的銷售額,增長39%。遠洋、旭輝、金地也實現30%以上的增長。

??即使是銷售額被地產圈稱為“謎”的泰禾,近日,董事長黃其森也在媒體發布會上松口:“截至今年5月,泰禾差不多實現400億元左右銷售回款,還有200億元在途。”黃其森還透露,“今年,泰禾還是比較審慎的,目標相對比較保守,為1500億元。”此前,泰禾因出售多個項目股權、高管頻繁離職、遭遇深交所問詢等,其資金鏈危機備受業內關注。

??相比之下,富力、花樣年的增速降至個位數,金茂、綠城還出現負增長。今年前5月,綠城合同銷售面積約291萬平方米,總合同銷售金額約553億元,同比分別下跌9.62%和5.79%。

??“房企之間的規模競爭仍將持續。在規模擴張的同時,更應關注企業現金流的穩定性,實現健康穩定發展。”機構分析人士認為,“2019年,房地產市場以穩為主。在市場監管力度不斷加強的背景下,房企應優化運營能力,在保證企業穩步擴張的同時降低杠桿率,綜合提升企業的市場競爭力。”

??多名業內人士認為,穩住銷售規模并優化管理將是房企下半年工作的重點。進入5月以來,監管部門對上市公司信息披露的完整性、準確性要求越來越嚴格,多家房企收到交易所的年報審查問詢函。綜合來看,交易所主要關注企業的杠桿和償債能力、盈利的真實情況以及關聯交易等,對行業的穩定與防風險監管更加精準。

??中原地產首席分析師張大偉認為,各地可用的調控手段非常多,并且預警機制等長效機制已經開始運行。雖然房企很可能在6月增加供應以沖刺半年報,但在未來的6月~8月傳統淡季中,銷售壓力依然非常大。

??在此背景下,機構分析師表示,房企應注重規模與杠桿的平衡,提高盈利質量。房企在經營過程中更應合規運作,一方面,注重提升企業的盈利能力,通過提高運營效率、增強內部管控等方式來降低運營成本、提高運營能力、保證管理的規范和健康;另一方面,在規模穩步擴張的同時加強銷售回款、有效控制資產負債水平,從而實現公司平穩發展。

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