成都土拍火爆“地王”頻出 再現搶房潮

唐強2019-06-20 08:46:34來源:證券時報

掃描二維碼分享

??今年初,樓市“小陽春”行情席卷全國各地,經過數月的燃燒之后,這團小火似乎正在逐步降溫。

??如今,堅持“房住不炒”已成為全國樓市最頂層的指導性定位,而作為新一線城市,成都樓市似乎仍高溫難降。證券時報·e公司記者注意到,2019年以來,成都土地拍賣市場競爭激烈,多個片區土拍價格樓面價刷新歷史紀錄,甚至遠高過地塊周邊二手房掛牌價。

??“面粉正在貴過面包”,也正是在這樣的背景之下,拿地早、樓面價較低的成都主城區新房依舊是購房者熱衷的目標。6月以來,成都連續開出華潤悅璽、仁恒濱河灣等熱門樓盤,因與周邊二手房存在明顯的價格“剪刀差”,部分樓盤再度出現萬人搶購的火爆場景,總價在350萬元/套的房子也被視為白菜價。

??土拍價格持續走高

??2019年3月12日,斷供兩年的成都茶店子迎來49.9畝商住地拍賣,并引來36家開發企業報名競拍。

??據網易房產報道,上述地塊最終拍賣競價達到56輪,手持189號的德商以總價17.17億元、溢價76.41%、單價17200元/平米追平成都單價地王摘走該宗地。

??資料顯示,該地塊為住兼商用地,商業占比上限49%,最大可開發99829平米建筑。其中,住宅面積為50912.79平米,商業建筑面積48916.21平米,換句話說未來直指綜合體項目。

??需要指出的是,這宗地塊周圍城市化程度較高,整個板塊上一次土地交易還需追溯到2016年。2016年1月,龍湖與首開聯合拿下了首開龍湖紫宸和龍湖西宸天街地塊,成交樓面價3200元/平米;同年5月,龍湖以樓面價3700元/平米拿下龍湖西宸原著地塊;2016年11月,保利又以樓面價12140元/平米拿下兩河院子地塊,但該地塊比較特殊,其容積率僅1.0,為別墅地塊。

??相比之下,時隔兩年多時間,土拍價格呈現出明顯的大幅拉升,土地交易長期斷供也造成了板塊內新房供應不足。2018年10月底,人居花照云庭拿到項目預售許可證,該小區共推房源972套,均價約13000元/平米。

??僅兩個月之后,成都土拍“地王”再度易主,由首次進入成都的禹洲地產摘得。5月16日,位于成都錦江區三圣鄉華新村二、七組宗地以7850元/平米的價格起拍,最終被禹洲地產以18400元/平米的樓面價拿下,溢價率達134.39%。根據資料顯示,該宗地凈用地面積24.26畝,計算容積率為2,可開發體量達3.23萬平米。據鏈家數據顯示,該宗地塊附近的藍谷地社區5月參考均價為16200元/平米至18400元/平米。

??再看位于成都二圈層的雙流,因為近兩年該區房價大幅上漲,新開小區頻頻突破每平米兩萬元的價格,屢屢刷新當地人傳統觀感,而被戲稱為“宇宙流”。5月23日,雙流東升一宗土地以8400元/平米作為起始樓面價開拍,經過數十輪爭奪,最終由新力地產以13600元/平米拿下,溢價62%。

??據了解,這是雙流區2019年以來拍出的第一宗宅地,剛出爐就刷新雙流地價。

??高價地新房入市再博弈

??2019年初,在成都流傳著一句話:“留給大家的低價新房已經不多了”。

??2017年,成都土地拍賣價格持續走高,樓面價“秒殺”周邊房價。據房天下統計顯示,2017年全年,成都土地市場共出讓土地260宗,總出讓面積約16587.68畝,同比下降6.6%,成交面積14287.6畝;但成交總額約1245.3億元,較2016年全年的賣地總額605.6億元上漲105.6%。

??在過去的2018年,入市新房價格大多控制住每平米兩萬元以內,除了新房價格被限價的因素外,更重要的是大多數樓盤都是2017年前拿的相對低價土地。但貫穿2017年,成都主城區地拍每平米成交價格普遍超過萬元,這無疑將進一步推高新房入市價格。

??今年1月23日,成都住建局局長張樵曾對媒體表示,市住建局正研究“一城一策”的具體方案,將制定“因地制宜”的政策,精準調控房地產市場。

??此后,首開金茂府于2月2日正式拿到項目預售許可證,其精裝房單價達到2.9萬起,最貴單價突破3.1萬元/平米。平地一聲雷,該樓盤成為成都首個預售單價超過3萬元/平米的樓盤,其最小戶型最低總價在470萬元/套左右。

??這似乎是一個風向標,作為成都高端樓盤的代表,首開金茂府的橫空推出,讓當時成都樓市圈“高潮迭起”,也引發了“現在再不買房后面就買不起了”等言論。

??此情此景,讓大量的剛需及跟風購房者倍感焦急,再度陷入難解的博弈中,既是對高價地入市的恐慌,也是對未來政策不確定性的擔憂,擔憂限購政策的松動再度刺激房價瘋漲。

??“剪刀差”引爆萬人搶房

??隨著土拍價格的持續走高,面對部分區域新舊二手房的巨額價格“剪刀差”,成都人悠閑的生活被激起一陣陣漣漪,“打新”搶房仍是一個看似收益頗豐的交易。

??成都不缺土豪,缺的是好樓盤、好地段。6月6日,成都東二環路邊上的華潤悅璽項目取得預售許可證,共推出356套房源,面積段144平米-155平米,精裝售價約17000元/平米左右。據證券時報·e公司記者了解,華潤置地曾于2005年12月競得的原成都420廠土地項目,占地840余畝,相比今日其拿地樓面價十分低廉。

??多年來,華潤置地已陸續開發出華潤二十四城多期住宅項目和萬象城商業綜合體,華潤悅璽項目正位于該板塊內。據鏈家數據顯示,該新盤周邊二手房價格普遍在20000元/平米以上,華潤二十四城一期5月參考均價超過22000元/平米,其他建成時間更近的幾期住宅項目均價達到25000元/平米。

??在可對比的新舊房價明顯“剪刀差”下,華潤悅璽瞬間成為成都網紅熱門“神盤”,很多購房者幾乎是閉著眼睛參與搖號搶房。盡管這個樓盤容積率可能達到4.0,而且物業費不低,可能5元/平米以上,但在巨大利益的驅動下,這些都已不是購房者考慮的主要問題。

??證券時報·e公司記者注意到,華潤悅璽于6月9日僅對樣板間開放一天時間,由于報名人數超多,就連看一眼精裝標準的樣板間都要排隊近兩小時。

??華潤悅璽銷售人員告訴記者,目前報名人數在13000左右,但存在一些審核未通過的購房者,最終通過復審的人數名單將在6月22日公布。

??“豪宅”突襲開盤被玩壞

??就在眾人還在驚嘆悅璽之時,成都另一個被譽為豪宅板塊的核心樓盤仁恒濱河灣又“喜提”預售許可證,帶精裝價格18900元-21500元/平米。

??據悉,早在2009年,仁恒便以5000元/平米左右的樓面價摘得該地塊,而該樓盤距今最近的一次開盤還要追溯到2016年9月份,也因此被稱為“捂盤王”。

??證券時報·e公司記者了解到,此次仁恒濱河灣開盤銷售房源共計207套,戶型面積均為185平米。按照其公布的價格下限來計算,該新盤起步價達到了350萬元/套,對成都而言,這已經算是豪宅標準。從宣布取證的那刻起,仁恒濱河灣就瞬間成為全民熱議的話題,購房者蜂擁而入卻視豪宅為白菜價。

??據鏈家最新數據顯示,仁恒濱河灣二手房掛牌均價超過35000元/平米,而今年5月最新成交價格也達到34749元/平米。霎時間,1.5萬/平米“剪刀差”驚人,“買到就是狂賺”刷遍本地微信圈,亦有多名購房者從外地奔赴而來。

??有網友表示,盡管中簽率堪比網上打新股,但在兩百多萬新舊房價差的誘惑下,也被人忽悠去參與搖號。有網絡傳聞,報名仁恒濱河灣新房搖號的人數規模或將突破萬人,但具體報名人數仍需等到最終復審結果才能確定。

??隨著時間的推進,多個購房群聊天的內容從感嘆“買到就是賺到”逐漸變成“怎樣才能買到?要不要離婚、賣房?”畫風逐漸詭異了起來,為了買上仁恒濱河灣,大家絞盡腦汁。

??甚至有網友腦洞大開,公布仁恒眾籌購房方案:以總價370萬元/套為例,首付3成即111萬元,貸款259萬元、月供1.6萬元;由甲乙丙三方出資,丙方代持該房屋,三方按照出資比例獲享對應權益,原則上不低于5萬元/平米考慮出售;取得產權滿三年后可出售(2025年出售),預期年化收益率超過50%。

原創 宏觀 政策 市場 公司 土地 觀點 金融 海外 產業鏈
專 題
返回頂部
掃描二維碼分享
返回頂部
曾道人攻略图