房貸利率變軌前夕 13地確定加點下限

謝中秀2019-09-24 09:05:53來源:時代周報

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??距離央行定下的房貸利率變軌時間節點10月8日,僅剩下兩周時間。

??根據9月20日公布的新版LPR第二次報價來看,主要與房貸利率掛鉤的5年期以上品種保持在4.85%不變。由于10月8日起房貸將以最近一個月相應期限的LPR為定價基準加點形成。這也意味著10月8日后新發放的住房貸款中,首套房的利率將不低于4.85%,二套房將不低于5.45%。

??時代周報記者統計發現,目前“北上廣深”四地已有兩地公布加點細則。已確定細則的北京和深圳兩地的房貸利率較之前有輕微上升,但總體穩定。其中,北京的首套房貸利率將較此前高1個BP,二套房貸利率較此前高2個BP;招行深圳的首套房貸利率將較此前高0.5個BP,二套房貸利率較此前高6個BP。

??廣州和上海仍未見動靜,當地銀行、中介和機構人員均向時代周報記者表示,目前還未聽說具體加點規則。珠三角某國有大行林先生(化名)向時代周報記者透露:“具體的執行方案還未下發,但預計換軌之后房貸利率會有小幅上升。”

??“漲是現在的普遍現象,而降也是合理現象。” 蘇寧金融研究院高級研究員陶金對時代周報記者表示,各地對于加點下限的規定,體現了房地產市場在因城施策下,政策層對于房地產市場調控的決心。房貸利率變軌前后的形成機制是完全不同的,既然不同,新利率略高或者略低都屬于較為正常的現象。

??13省市確定加點下限

??據媒體統計,截至9月17日,已經有13個省區市的市場利率定價自律組織確定了當地LPR加點下限。

??其中招商銀行深圳在全國“首吃螃蟹”。

??8月25日,央行公布房貸利率定價將采取新機制后,時隔不到兩周,9月5日,招行深圳便拿出了房貸利率掛鉤LPR的方案—執行首套房貸利率以LPR加點30BP形成,為5.15%;二套房貸利率以LPR加點60BP形成,為5.45%。

??9月16日,北京多家銀行公布的定價方案為:首套房以LPR加點55BP形成,為5.4%;二套房以LPR加點105BP形成,為5.88%。

??此外,有消息傳出蘇州已有多家銀行房貸執行LPR利率,其中招商銀行、郵儲銀行加點規則為:首套房以LPR加點128BP形成,為6.13%,較此前高0.5個BP;二套房以LPR加點150BP形成,為6.35%。

??時代周報記者從蘇州當地房地產行業機構及當地銀行個貸經理處了解到,上述消息基本屬實。

??當地某建行支行個貸經理9月22日告訴時代周報記者:“即使你現在提交貸款申請,這一筆貸款也是按照LPR加點形成利率,而不是此前的基準上浮。因為審批需要時間,審批下來也是10月8日之后了。”

??但也有銀行和城市進展緩慢。上述珠三角的林先生向記者表示:“開了好幾次會了,但一直沒有具體的方案出來。”

??杭州和上海兩地中介人員也向時代周報記者表示,目前房貸利率掛鉤LPR的方案還沒出來。

??“現在杭州房貸利率還是按照4.9%的基準利率上浮10%形成,為5.39%。”杭州某房地產中介機構中介人員嚴先生告訴記者。

??而上海則更加復雜。上海中原地產市場分析師盧文曦告訴時代周報記者:“目前上海房貸利率掛鉤LPR的機制還沒有出來。但此前上海房貸利率按照基準利率9.5折執行,為4.655%。根據央行公告,新的房貸利率定價機制已經截斷了下限,最低需以LPR執行。在此基礎上,上海的房貸利率將大概率上浮。”

??中介販賣焦慮未奏效

??利率變軌對市場影響如何?購房者還未完全作出反應。

??上海購房者周小姐告訴表示:“最近工作太忙了,還沒來得及了解。但是看過一個計算,每個月房貸也就多幾十塊,就沒太在意了。”

??房貸利率小幅上升未明顯增加購房者還款壓力。以北京為例,如果貸款300萬元,按30年等額本息的方式進行還款,那么整個貸款期限的利息比之前分別多出7863.18元(首套)、16117.26元(二套),平均每月多出21.84元(首套)、44.77元(二套)。

??但一些中介卻利用這個契機,鼓吹購房者盡快買房。

??9月20日,廣州一名中介在朋友圈展示了一張房管局現場圖并表示:“在政策落地之前房管局變得熱鬧了很多,買房的朋友請盡快,避免10月8日貸款利率上調,無緣無故給多利息!”

??不過在市場人士和專家看來,中介這種營銷方式收效甚微。“由于加點下限的存在,房貸利率在新形成機制下,可能在短期內略有上升。但是這種上升的幅度在短期內非常小,預計不會對市場成交造成較大影響。”陶金分析認為。

??克而瑞蘇州和常州片區總經理戈文問在接受時代周報記者采訪時表示:“市場是否會受利率變軌影響,驅動恐慌性成交,并導致成交上行,尚言之過早。”

??根據房天下及克而瑞數據,在央行公告房地產利率即將變軌后的四周,蘇州維持在1500?1800套;廣州則在900?1800套之間大幅波動,但均未超出全年波動范圍。

??即使從全國來看,樓市的交易量也較慘淡。 “‘金九’開局的上半月,35城新房成交同比、環比均下跌了7%。”廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉指出,“此前重點城市已經連續跌了2個月,‘金九’上半月在這個基礎上還在跌。”

??實際上,在今年嚴控房地產相關信貸的政策背景下,購房者面臨的真正問題并非是房貸利率微升。

??廣州一位李姓購房者告訴時代周報記者,他從今年9月開始申請房貸,跑了12家銀行,但到現在仍然“顆粒未收”。“其中一個國有大行信貸人員對我說,‘審批難是現在房貸申請的常態。我們也打了好多份報告了,但上面就是批不下來’。”

??也許正如另一珠三角省某國有大行員工對時代周報記者所說的那樣:“對于購房者來說,今年或許不是房貸的好年份。” 

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