融資遭遇“黑五月”,房企高成本海外發債

綜合2019-06-19 11:18:25來源:中房網

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??中房網訊 一改之前的寬松預期,房企融資近期再現收緊趨勢。

??幾個月前,因為融資環境寬松和市場信心修復,房企開始急切在市場拿地,隨之而來的是,又一次面臨較為嚴峻的融資環境。據研究機構統計,5月份房企融資額度降幅超過了50%,著實遭遇了融資“黑五月”。

??政策收緊,5月融資金額創新低

??5月房企期待的好日子還沒來得及開始,就被掐滅了期待的小火苗。

??5月17日,銀保監會官網發布了銀保監發(2019)23號文,明確要求商業銀行、信托、租賃等金融機構不得違規進行房地產融資。在此背景下,信托貸款余額在經歷了三月份短暫的反彈后又于5月再次回落。

??另外,從公開信息顯示,4月以來,各地銀保監局開出的200多張罰單中,涉及違規“輸血”房地產的罰單就有30余張,罰沒金額超過了一千萬元。

??隨著監管部門的政策出臺,融資收緊趨勢明顯。融資金額繼4月份小幅回落后,繼續大幅下滑。

??根據同策研究院提供的數據顯示,2019年5月,40家典型上市房企完成融資總額共計367.99億元,相較于4月,融資總額下降了52.07%,創下2019年以來歷史新低位。

??種種信號預示著未來房地產調控仍將不放松,融資可能進一步收緊。

??6月初更是有消息傳出,監管層已經將一些拿地激進、制造地王的企業納入監管,并準備暫停地王企業的債券與ABS發行。“雖然沒有明確文件,但是我們判斷還是會影響到這些房企融資,畢竟上半年這些房企拿地明顯快于同行。”一位知情人士表示。

??6月13日,央行黨委書記、銀保監會主席郭樹清在2019年第十一屆陸家嘴論壇上直接指出了防止房地產的投資行為。郭樹清稱,近年來我國一些城市住戶部門杠桿率急速攀升,相當大比例居民家庭負債率達到難以持續的水平。“更嚴重的是全社會的新增儲蓄資源一半左右投入到房地產領域,一些房地產企業融資過度擠占了信貸資源,導致資金使用效率進一步降低,助長了房地產投資投機行為。”

??郭樹清表示,凡是過度依賴房地產實現經濟繁榮的國家和地區,最終都要付出沉重代價,凡是靠投資投機房地產理財的居民和企業,最終都會發現其實很不劃算。

??“圈子內都感覺到融資環境收緊,大家也相對比較悲觀,都在頭疼怎么找錢。”一位上市房企融資人士表示。

??易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進表示,近期的融資收緊也體現了官方一貫的態度,即防范金融系統性風險、管控資產價格泡沫,具體包括管控土地和房產價格泡沫等方面。未來不排除會采取各類更為嚴厲的管控措施。

??有專家預測,未來房企融資收緊是大趨勢,由于房企近期在部分城市拿地的積極性明顯提升,也加大了對于融資的需求度,對于一些高周轉的房企,資金形勢會更嚴峻,要預防資金鏈斷裂的可能性。

??高成本海外發債

??房地產融資環境再度收緊,讓深負債務壓力的房企紛紛選擇更高成本海外融資,但融資成本已經比肩國內信托融資。

??6月13日,正榮地產(6158.HK)宣布發行2億美元的優先永續資本證券。該公司將發行本金總額為2億美元的優先永續資本證券,初步分派率每年10.25%。

??不僅是正榮地產,就在最近一段時間,包括藍光發展(600466.SH)、中南建設(000961.SZ)、新湖中寶(600208.SH)、華南城(1668.HK)、融信中國(3301.HK)紛紛宣布其美元債發行完成。??

融資

  據克而瑞研究中心不完全統計,截止6月17日就已有10余家房企發行及擬發行海外債,預計發行規模將達超30億美元。

??從融資成本上來看,近期6月份發行的海外債票面成本普遍較高,部分甚至超過了10%,其中如華南城及新湖中寶的票面利率分別達到了11.875%、11%,若算上綜合融資費用,實際成本還將更高。

??同策咨詢數據顯示,今年以來,房企海外融資成本最高利率達到15.5%,為當代置業(1107.HK)發行的海外債。此外,中國恒大(3333.HK)、融信中國分別發行超過10%利率的海外債。

??克而瑞研究中心分析認為,雖然海外債擁有較高利率,且與境內債的融資成本的差距在不斷的拉大。但對于房企而言,目前如何融到資金維持自身發展才是重中之重,在此背景下房企不得不舍近求遠,與海外進行發債。

??而上述融資人士則認為,發美元債其實還是很多風險,怎么把錢從境外轉回境內是問題之一,現在外匯對地產行業管制嚴格。很多公司會采取外存內貸的方式,即境外開存單境內銀行放款,那么將會重復計入地產公司負債。

??另外值得注意的是,5月份房企的海外債加權利率已達為9.8%,占總發債規模的35%。相信隨著6月份房企發行境外債規模占比及融資利率的雙重走高,6月房企的整體融資成本也將出現一個較大的增幅。

??克而瑞研究中心表示,境外債雖然具有較高融資利率,但在境內融資不斷收緊的當下,發行海外債仍是維持規模增長的必要途徑。由此來看,未來如何在融資渠道上尋求進一步的突破,如何有效地降杠桿、降負債,將會是未來房企們進一步發展的主要挑戰。

??來源:克而瑞地產研究、華夏時報、第一財經日報,中房網綜合整理

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