佛山樓市調控背后 開發商勸購房者“抓緊上車”

鄭炳巽 童海華2019-06-03 08:54:08來源:中國經營報

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??一年之中的時間節點逐步向端午節邁進,我國南方進入了雷雨高發期,龍舟水早已在南方小城光顧了一回又一回。

??然而,雨水再大也阻擋不了佛山看房客的步伐。

??5月底,《中國經營報》記者輾轉禪城、順德、南海多個樓盤,發現不論住宅還是公寓,基本被購房者搶購一空。受益于“廣佛同城”“粵港澳大灣區”等概念,外地與本地的購房者爭相涌入,公寓熱度正日益高漲,售樓處擠滿了人,部分偏遠的非限購區房價也被帶動上漲。

??安居客統計的數據顯示,自今年3月以來,佛山均價已經由15031元/平方米上漲至15586元/平方米。禪城、南海、順德等多個區的房價,與整體表現相吻合,也處于上揚的狀態中。

??事實上,佛山從年初以來就被納入重點監控城市。面對過熱的房價,住建部更于近日對包含佛山在內的多個城市發布了預警。但是,購房者熱情不減,開發商想盡辦法促成交。

??搶購一空

??“現在的佛山房子一星期一個價,等你考慮好,二三期估計也沒有了。”“說真的,你辦理完落戶再買,房子早就賣完了。”……在禪城祖廟和張槎,談及佛山的銷售情況,不止一位銷售人員給了記者類似的提醒。

??“抓緊上車”已經從銷售人員的口頭忠告,轉變成為購房者們的實際行動。

??順德大良的華僑城·云邸,預計將于6月8日開盤,雖然這里屬于限購區域,但是前來打聽價格的購房者持續不斷,開發商對外開放了認籌通道。因看房客集中,有的銷售人員只能一次帶著多位客戶同時看房。

??在禪城張槎海五路附近的濱江首府,均價雖然高達1.9萬元/平方米,但一期超過十座樓在去年8月開盤后便銷售一空,如今只剩下幾個樓層的大戶型對外銷售。

??“佛山地鐵3號線在建,開通后3個站到達桂城,換乘廣佛線直達瀝滘,前后不超過1個半小時即可到天河區。這是限購區內比較靠近廣州的樓盤,前景很好,很多佛山本地人都來買。”濱江首府一廖姓銷售人員表示。

??同樣位于張槎的另一個樓盤也存在同樣的情況。銷售人員透露,住宅樓去年1月開售,到8月份便完成清盤,“因為限購政策,住宅樓基本是本地人消化。”

??但是與其他只賣住宅的樓盤不同,該樓盤在去年9月又推出1800套公寓,因為不受限購政策束縛,售樓處顯得更加熱鬧,記者走訪時,公寓已進入清盤階段,但看房者絡繹不絕。

??“現在就剩下二期2座的40多套還在售,其他都已經賣完了。”該樓盤的銷售人員表示,“均價9800元/平方米,打完折更便宜,廣州、香港的客戶都過來買,本地也有一些人買來投資。”

??限購政策將外來投資客的購房需求向公寓轉移的同時,也帶動了佛山較偏遠但不限購區域的樓市火了一把。

??在南海獅山龍光·玖御湖,從這里駕車前往最近的地鐵站需要50分鐘左右,目前交通不算便利。但是樓盤今年3月剛開,5月還沒過完,一期7棟樓基本賣出,只剩21號樓幾套大戶型可供購房者挑選。

??銷售人員告訴記者,“相比于其他區域,無房無貸在獅山首付二成就能夠買房。”晚上6點多記者到達該樓盤時,仍有三三兩兩的看房客冒著大雨前來。

??住建部“去火”

??在此次的走訪過程中,記者發現,不論是中介還是銷售,都反復提及“廣佛同城”與“大灣區”等字眼,并且對佛山未來幾年的房價保持上漲持樂觀態度。

??上述位于張槎樓盤的銷售人員告訴記者,“周邊的征地價格已經達到1.4萬元/平方米,等通上地鐵,廣佛同城建設繼續推進,3年后房價肯定翻2~3倍。”為此,該銷售人員在開盤之初,便率先“上車”。

??今年2月18日,醞釀已久的《粵港澳大灣區發展規劃綱要》出臺,佛山榜上有名。《綱要》指出,支持包括佛山在內的多個城市形成重要節點城市。正是在這之后,佛山多地房價出現快速上漲的勢頭。

??根據安居客統計的數據,進入3月份,佛山房價開始持續上漲,已經由15031元/平方米上漲至5月份的15586元/平方米,漲幅3.69%,比1月份的低點14805元/平方米更是上漲了近800元。

??全區限購的禪城5月房價更是飆升到20027元/平方米,比1月份上漲了將近2000元。部分限購的順德區和南海區房價也不低,順德5月均價為18390元/平方米,較3月份17901元/平方米上漲了489元,漲幅2.73%。南海5月均價17465元/平方米,比4月份上漲1.9%。

??根據佛山世聯發布的《2019年第一季度佛山房地產市場播報》,重點監控項目春節之后市場反彈趨勢明顯,來訪及成交量均是近幾月新高。2019年第一季度,重點監測項目的開盤數量較去年同期大幅增多。

??順德的周來訪量甚至達到5215批,周成交量554套領先于其他區域,連較偏遠的南海和三水周成交量也都超350套。

??為了控制火熱的樓市,住建部于5月18日對佛山、蘇州、大連、南寧等4個城市進行了預警提示,蘇州已率先出臺了樓市調控政策。事實上,早在今年年初,佛山已被納入2019年房價統計調查重點城市,實施重點企業住宅銷售價格問卷試點調查制度。

??同策研究院總監張宏偉指出,“華南的企業對于調控政策并不是很關心,更關心的是如何通過營銷的手段和方法解決銷售問題,因此市場化程度更高,也是全國對市場信息反應最敏感的區域。”

??“但今年的調控基調依然是穩地價、穩房價、穩預期,當房價表現過熱的時候,政策必定會加以干預,相信佛山很快也會出臺相應的政策進行調控。”張宏偉進一步指出。

??深圳市房地產研究中心研究員李宇嘉指出,“對熱點城市及時作出預警,是未來調控形勢一個大的轉變,對超出警戒區間的城市,住建部會督促當地政府盡快采取措施,將持續上漲的苗頭控制住。這將是一種常態,全年下來,熱點城市的房價漲幅都不可能太大。”

??“暗箱操作”

??龍光·玖御湖的銷售人員告訴記者,雖然目前獅山的交通不是很便利,但“因為廣佛環線開通后,6站就到白云機場了,所以很多在廣州白云做生意的人來這里買,用來投資或者自己住。”

??在華僑城·云邸,記者遇到當地一位50多歲的大叔,因為自己的購房資格用完了,他正在考慮用孩子的名額在大良多買一套房,“我自己住肯定是夠了,買多一套用于投資嘛”。

??一樓盤銷售人員告訴記者,“可以選擇將公寓返租給當地的酒店,每月收取1700元租金,或者交給開發商托管,每月一平方米租金50元,一個月下來收租金將近2500元。”該銷售人員還給記者支招,“你先用手頭的預算買公寓,等一年后交完社保了,把公寓轉出去,再去買住宅,兩頭都不耽誤。”

??得知記者沒有佛山戶口,也沒有社保繳納記錄,部分樓盤的銷售表示,可以采用先繳納首付和定金的方式保留購房資格。

??一樓盤張姓銷售人員告訴記者,可以通過支付部分金額保留購房資格,等獲得名額后再購房,“7天內你交5萬元定金和10%首付,我們簽訂約束合同。你再找機構辦理社保補繳,等搞定后再交剩余的20%首付,之后便可以走網簽流程。”該銷售人員告訴記者,這是最基本的操作流程,而且合同會蓋法人專用章,具有法律效力,不存在違約的風險。

??濱江首府和華僑城·云邸的銷售人員也都承認了該種方式的可操作性。前者的銷售人員表示,“相比有佛山戶口的購房者7天內就要開始按揭,補繳社保的購房者可以在390天后再開始。費用不會更多,但卻有一年時間準備。”

??華僑城的銷售人員表示,“公司有一個規章制度,如果7天內你可以給三成首付,半年后再多給二成,我們就可以幫你保留一年的購房資格,等明年這時候再過來網簽。”對方還透露,“要么你拿個地址,或者掛靠在熟人那里隨便注冊一個公司,交滿一年個稅也可以買房的。”

??“雖然完成落戶或者人才引進并不會花很多時間,但很多開發商都會夸大難度,勸說購房者通過先交首付的方式保留購房資格,”濱江首府的銷售人員告訴記者,“因為這是促成交易的更加快捷的方式。”

??易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進指出,“這是一種打政策擦邊球的做法,事實上是一種違法行為,同時也說明了房企所面臨的去庫存的壓力。”

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