龍湖與世茂,爭奪年度十強最后一席

羅韜2019-11-13 08:51:03來源:第一財經

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??離2020年不到50天的時間,地產商也開始加緊推貨,以保住今年的行業規模排位。目前看來,今年的TOP10房企格局基本明晰,前九大房企幾乎可以保證目前的行業排隊。

??不過,對于第十名的爭奪卻尤為激烈,龍湖集團(00960.HK,下稱“龍湖”)與世茂房地產(00813.HK,下稱“世茂”)均是今年第十大房企的有力競爭者。前者,需要保住自己前十的席位,以保持可持續增長。后者,進行了權力交接之后,正在不斷加碼,希望重回前十陣營。

??龍湖還是世茂?

??兩家公司都表達過看淡排名的想法。不過,在目前的規模至上環境下,TOP10依舊是一線房企的一個門檻,兩家公司內部實則都在發力,追求增長。

??掉出與進入

??“前幾年公司發展慢,近年希望以較高速發展增長,目前行業前20強的增長率約12%,公司則為39%,甚至超過40%。”世茂集團董事局副主席、總裁許世壇在今年的中期業績會上告訴第一財經記者。

??相比于龍湖,世茂的發展速度明顯更快。此前,龍湖曾對外表示,預期2019年銷售額為2200億元,這個數字相比于2018年的2006億元,增長幅度僅為9.7%,這被業內看作是過于保守的預期。

??比較一致的是,兩家公司都曾經進入過前十,并跌出,隨后再度渴望回歸。

??2010年,龍湖就排位到達行業第八,銷售規模領先于世茂。但是2011年龍湖管理層團隊經歷了一波大換血,管理團隊重新磨合后,在2016年開始新一輪的規模擴張。隨后,龍湖抓住了這一波市場熱潮,企業的銷售規模再次超越世茂,到2017年再度回到行業第八位。

??世茂的發展路徑則不太一樣,2001年開啟了一輪規模沖刺,逐步在規模上超越龍湖,到2014年實現銷售金額702.2億元,排名行業第八位。不過,由于擴張過快,負債過高和庫存問題開始出現,2015年開始世茂面臨調整結構的陣痛,這一調整直到2017年才結束,行業地位也持續下滑至第16位。

??2018年,世茂開始新一輪加速擴張,全年銷售額同比大幅增長74.8%,大大超過龍湖的28.5%,年末與龍湖分別位列行業第11和10。

??顯然,這兩家公司都曾經一度錯失行業機遇,并在完成調整之后又開始回歸規模賽道的爭奪。目前看來,這兩家公司能夠重新回歸的原因之一,得益于其較低的財務杠桿水平。

??第一財經記者梳理發現,上述兩家公司凈負債率基本控制在在60%以下,在目前行業平均凈負債率超過80%的背景下,有了較高的財務杠桿空間,給了兩家公司擴張的資金支持。

??克而瑞數據顯示,龍湖總有息負債于2018年末首次超過世茂,且于2019年上半年持續提升。2019年上半年末,世茂現金短債比為1.63,長短債比為2.46;而龍湖現金短債比4.22,長短債比9.18。債務結構由于世茂、龍湖短期到期債務較少,有利于企業更好的調配債務償還比例及周期。

??“我們是唯一一個不使用前端融資和非標融資的民營房企。”龍湖CEO邵明曉說。

??根據中報,龍湖2019年上半年平均融資成本達到4.56%,低于世茂1.04個百分點。得益于較好的融資機構,給了兩家公司逆勢加杠桿的權限。

??規模發展背后問題

??財務穩健背后,龍湖、世茂的拿地也明顯加速。

??據克而瑞數據統計,龍湖在今年上半年共花費595.4億元拿地,排名第六位,折合貨值1247.5億元,排名第八位。而根據龍湖公告,其上半年銷售額為1056.2億元,拿地金額占銷售金額的56%,已經超過一半。

??根據龍湖中報,2019年上半年取得26宗地塊的分布來看,包括蘇州、廈門、廣州、濟南、天津、寧波、鄭州等均有涉及,遍及龍湖的5大區,即環渤海、西部、長三角、華中、華南。

??世茂的加速方式,則是按照并購的邏輯進行拿地。做為今年的“并購之王”,世茂今年上半年接連拿下泰禾、萬通、粵泰、明發等房企項目。6月9日,廣州老牌地產商粵泰股份(600393.SH)發布公告,以63.97億元的總對價,向世茂出售位于廣州的5個房地產項目股權。除了粵泰,萬通、明發等小房企皆在世茂的射程之內。

??過去幾年,世茂的拿地強度實際上是不斷增加。根據申萬宏源統計,世茂,權益土地購置金額從 2016 年的 300億飆升至2017年 680 億,2018年前三季度繼續購地 450 億元,不過在2018年第四季度放緩拿地。

??從2018年數據看,世茂在三四線城市拿地占比45%,截至2018年末,世茂的總土地儲備 5200 萬方,權益面積超過 3700 萬方,樓面價 5300 元/平方米左右,相當于 18 年合約銷售均價的 32%。

??而在今年,世茂通過并大量并購,實際上增加了自己在華南區域的土地儲備。

??“世茂雖然大力發展,不過在長三角確有一定的疲憊,在多個城市的布局明顯下滑,而業務重心過于集中在華南,特別是福建,如果未來出現區域市場波動,將帶來一定的隱患。”一位業內高管評價。

??數據顯示,世茂福建區域2018年銷售已經超過500億,該區域目前占公司儲備面積和可售貨值的比例都在 23%,主要是受益于廈門市場的擠出效應,包括福州、泉州以及整個福建省三四線城市都在 2017-2018 年表現突出。

??顯然,過于集中的業務布局和長三角的失守,讓世茂這家公司也不得不面臨未來如何平很發展的難題。

??龍湖的布局同樣比較局限。包括環渤海和西部一直是龍湖的重要糧倉,這兩個區域在2018年的土儲比例分別為34%和30.5%,其次是長三角地區,占比20.7%。在在華中和華南地區,占比分別為8.8%和5.9%。

??“龍湖的規模發展瓶頸還有一個問題,就是業務的管控,目前龍湖還幾乎還是通過集團直接對城市公司進行管控,幾乎沒有區域集團,對于這樣體量的公司而言,集團的過于權力集中,實際上不利于各個城市公司的土地擴展。”一位上市房企總裁評價。

??如今,龍湖內部更是面臨吳亞軍回歸和組織變革的兩大難題,未來龍湖內部的權力分配博弈于組織變革,將成為這家公司這兩年面臨的難題之一。

??為了解決上述布局難題,這兩家公司也在不斷調整自己的業務布局。

??克而瑞數據顯示,從新增土儲區域來看,2019年前9月份龍湖長三角區域占比達33.3%最大。

??此外,2019年龍湖更關注珠三角區域特別是粵港澳大灣區城市的土地獲取,新增土儲總價占比22.8%,較于2018年全年的占比提升17.1個百分點,2019年龍湖更是新進入了中山、惠州。而世茂則關注長三角區域和珠三角區域的土儲,這兩區占比均達到70%以上。

??規模之爭背后的焦慮

??規模之爭背后,實際上每家房企都在面臨焦慮。

??“規模不是萬能,沒有規模萬萬不能。”旭輝控股集團(00884.HK)總裁林峰對外表示。

??“大部分地產商本質上需要銀行低成本資金,這就需要一定的規模準入,否則進入不了我們的白名單。”一家股份制銀行公司融資負責人告訴記者。

??克而瑞發布的2019年上半年銷售數據看,TOP100各梯隊房企之間規模分化持續,行業競爭加劇。其中,TOP3房企權益金額集中度達10.5%,同比提升0.7個百分點,龍頭房企繼續保持穩健高質量發展。TOP4-10、TOP11-20、TOP21-30各梯隊房企權益金額集中度較去年也均有一定幅度的提升,市場份額穩中有升,規模房企競爭優勢進一步深化。而隨著多數城市成交回落,銷售難度加大,TOP31-50強之后的房企競爭優勢開始放緩,權益金額集中度為8%,下降0.2個百分點。

??“你每到一個量級,享受的資金、土地資源都不一樣,那么實際上對于依賴土地、資金的地產公司而言,規模就帶來了很大的優勢。比如我們公司從做到目前TOP15,就會發現銷售的節奏明顯很好把控,融資也會有便利。畢竟,金融機構還是愿意把資金給大公司。”一位TOP15地產公司高管說。

??弘陽集團總裁蔣達強認為,行業聚集度越來越高,固化越來越強,但這不意味著一成不變,總有掉隊的。房地產行業沖規模的窗口期,已經到了最后一兩年,未來就關門了。

??顯然,對于龍湖和世茂而言,今年的TOP10都將是必爭之地,而接下來的日子,大量的壓力就落在兩家公司營銷條線的身上。

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