建面144平米以下“解綁豪宅”免增值稅

孫雅茜 王童2019-11-12 11:25:48來源:南方都市報

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??11月11日一早,“豪宅稅”,一個并不存在的稅種,開始席卷深圳人的朋友圈。“豪宅稅調整,144平方米以下免增值稅”的消息迅速流傳。稍后,深圳市住建局向媒體證實了這一消息,表示深圳市已將普通商品住房標準調整為:宗地容積率1.0以上且房屋建筑面積144平方米以下。深圳市稅務局方面則表示,此次豪宅標準的調整不涉及稅收政策的變化,需要繳納增值稅的豪宅,其征收稅率不變。至此,深圳房地產交易中,“總價”參與劃定普通住宅和非普通住宅,從而實行差別稅收政策的時代宣告結束,深圳在過去四年中,一直未能調整的普通住宅價格標準退出歷史舞臺。

??現象:豪宅稅并非只有豪宅交

??“豪宅的官方術語叫‘非普通住宅’,是對應于‘普通住宅’的概念。”“豪宅稅”調整的消息剛剛傳出,盈科信榮(全國)房地產律師團隊首席律師張茂榮就向媒體進行了介紹。

??此前,深圳執行的普通住宅標準源自2015年發布的《深圳市2015年享受優惠政策普通住房價格工作意見的通告》。該通告顯示,深圳十區的普通住房需滿足三個條件:容積率、面積、總價。

??羅湖超390萬元、福田超470萬元、南山超490萬元、鹽田超330萬元、寶安超360萬元、龍華超320萬元、龍崗超280萬元、光明超250萬元、坪山超200萬元、大鵬超230萬元,同時滿足住宅小區建筑容積率在1.0以上,且單套住房套內建筑面積120平方米以上或者單套住房建筑面積144平方米以上兩項條件住房,均為“非普通住宅”,無法享受普通住宅的稅費優惠。

??然而,上述“價格標準”公布后的四年時間里,深圳普宅、豪宅的標準劃分,并未隨著房地產波動而再行調整。

??深圳市住建局在回復媒體時表示,隨著房地產市場形勢的變化,該普通商品住房標準與居民合理住房需求日益不匹配。目前,市場上大量中小戶型住房交易需要繳納增值稅,這無疑加重了普通居民家庭、剛需購買住房的負擔。近兩年來,政府有關部門收到很多群眾的反映,要求調整普通商品住房標準,保障剛需購房。經過充分研究,我市對普通商品住房標準進行調整,將有利于使更多剛需家庭享受稅收優惠政策,降低剛需購房成本,滿足合理住房需求。

??據貝殼找房方面信息,即使按照上述標準中,深圳全市最高價南山豪宅價格標準——490萬元來測算,全市掛牌房源中,490萬元以下的房源剛過半數,“相當于市場上一半的房源都是非普通住宅”。

??算賬:500萬元剛需房“省下超十萬元”

??此次政策調整中,將原先“普通住宅”需要滿足的容積率、面積、總價,三大標準改為兩項,全面取消了“總價標準”的限制,深圳10+1個區內的住房,只要滿足建面144平方米以下和容積率1.0以上,即為普通住宅。貝殼深圳研究院院長肖小平分析,大約35%“被豪宅”的二手房會因此“松綁”。

??政策調整后,受影響最大的,當屬這些從“被豪宅”到回歸“普通住宅”的房源。“松綁”后,究竟能省下多少稅費?

??依據深圳目前二手房交易來看,除購房款以外,置業者還需繳納契稅、個稅、增值稅等稅費類目。是否處于“豪宅”標準之內,影響的主要有兩部分稅費:增值稅和個稅。

??其中,不滿兩年的普通住宅和非普通住宅均需要按照(網簽價-原登記價)/1.05×5.0%的標準繳納增值稅;滿兩年的非普通住宅仍需按此標準繳納,而普通住宅則可相守免征增值稅。

??個稅(核定)繳納上,普通住宅可按照(網簽價-原登記價)×1%的標準繳納;非普通住宅則需要按照(網簽價-原登記價)×1.5%的標準繳納,較普通住宅多了0.5個點。

??簡單來說,對于滿兩年、單套建筑面積在144㎡以下、政策調整前后剛好分屬普通住宅和非普通住宅兩類的房源而言,稅費的影響主要體現在免征增值稅和個稅降低了0.5個點。

??以南山現價500萬元,單套建筑面積66平方米,原價300萬元,滿兩年的房源來計算,若為非普通住宅,則需要繳納增值稅和3萬的個稅。若為普通住宅,則只需要繳納2萬的個稅。前后兩者相差為10.5萬元。而依據2015年劃定的“普通住宅”的標準,這10.5萬元妥妥的要成為購房成本中的一類。

??官方:落實減稅降費,不影響深圳樓市調控

??深圳市房地產研究中心主任王鋒在接受媒體采訪時表示,依據中央最新政策,房地產要從一城一策、分類調控方面加強調控。自2016年開始的此輪房地產波動帶來了較高的房價,對于首次購房的很多剛需置業者而言,按照以往普通住宅需要遵守的總價標準,要繳納很多增值稅,“政策的出臺原本是為了抑制投機,對于首套剛需家庭也實行,是政策一刀切”,王鋒表示,深圳此次政策調整后,同很多二線城市一樣,將更有利于保護剛需家庭的住房,同時也有利于對投資投機的抑制。

??此外,王鋒強調,此次政策調整不影響限購、限貸、限售、限價的政策,上述調控政策將繼續發揮對購買多套、大戶型的投資投機行為的抑制。

??深圳市住建局也在給媒體的書面回復中特別強調說明,此次政策調整是在堅持“房子是用來住的,不是用來炒的”定位下,落實國家減稅降費精神,充分考慮普通居民家庭合理住房消費而采取的一項舉措,并不影響深圳房地產調控政策。深圳市仍然嚴格執行2016年以來的限購、限貸、限售、限價等政策,“穩地價、穩房價、穩預期”工作仍在有條不紊推進中。此外,房地產發展長效機制工作也在加快推進,未來深圳將通過住房制度深化改革,大力發展住房租賃市場,綜合運用土地、金融、稅收、立法等手段,持續完善房地產調控措施,繼續遏制投機炒作行為,促進深圳房地產市場平穩健康發展。

??市場:被反價,借機漲價,業內指影響有限

??減稅降費后,“節省”下來的十多萬、幾十萬,能否意味著購房者購房成本的降低?新政調整首日,深圳市場上即傳出“業主反悔要求加價”或是“直接要求將降低的稅費折進購房中”。

??深圳中原董事總經理鄭叔倫直言,降稅后,獲利最大的是已經簽訂合同,但未交稅的購房者。政策出來后,已經有部分業主借機漲價,后續購房者雖然稅費少了,但房價也高了。

??二手房交易,稅費原則上是由賣家繳納,但在實際操作中,很多情況都是賣家實收,買家負責一切稅費等開銷,“不管誰負責都是成本,業主負責也會體現在房產的售價上”,美聯物業深圳及惠州區董事總經理江少杰一語道出其中關聯。

??減稅降費會給深圳樓市造成多大的波動?廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉向南都記者算了一筆賬,依照深圳目前的限售政策,此時出售的二手房最少是在2017年之前購入,“增值稅是差額計稅,這些年深圳房地產市場實行嚴格調控,房價漲幅有限,因此稅費的調整在購房總價中帶來的影響也有限”,李宇嘉表示,政策調整的本意讓改善型房子循環起來,此前受稅費制約,換房成本高,交易鏈條上的不順暢又影響著更多房子的流通,交易量也因此受影響。

??觀點

??加速買家入市決心 利好二手市場

??在采訪中,更為業內普遍認可的聲音是,此次政策的調整將會激發市場熱情,有利于二手市場的成交,為樓市起到提振作用。江少杰表示,此次政策調整將會加速買家入市的決心,尤其是剛需客和自用為目的的置業者,將是此政策調整后“最大的收益人群”。

??中國城市經濟專家委員會副主任宋丁認為,此次政策的改變使得一大批“被豪宅”的住宅再次被“普宅”化,讓這些房產真正能夠在交易中免受增值稅的“阻擊”。稅費的減免會促進房地產成交量的提升,特別是二手房的市場交易此后將更加活躍。而二手房的交易活躍了,就有可能會刺激到房價,但該政策穩定經濟的作用還是能夠顯示出來的。

??建議

??主管部門要及時進行 輿情疏導與價格監控

??深圳豪宅市場近期本就行情看好,取消豪宅總價門檻,單以面積斷“豪普”,是否會為深圳豪宅市場“再添一把火”?

??鄭叔倫表示,取消價格標準、單以面積斷豪普也有不足之處,“建面144平方米以下都算普宅,但是以前的部分樓盤贈送非常多,實際面積也許超過144平方米不少,單價也較高,實際定位也許仍是豪宅”。

??鄭叔倫表示,沒有絕對完美的方法界定豪普,至少目前新的標準較以前要好上很多,普通住宅豪宅化的問題大大緩解,緩解了剛性需求的資金壓力,而促進剛需也是近幾年政策的主要調控方向。

??深圳市房地產中介協會也建議,相關主管部門要做到及時的輿情疏導與價格監控。該協會表示,由于此前“豪宅稅”的門檻作用,導致一部分購房者因為高額稅費而被抑制了購房,但新政的出臺,無疑釋放了這一強勁的需求。而目前市場仍處買賣雙方深層博弈的時期,賣方市場的性質并未得到根本性改變,在一些機構和業主的炒作下,很有可能出現業主大幅反價的現象,并對市場預期形成上漲效應,這一點應該值得我們警惕。

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