近兩月調控趨嚴 部分城市樓市或開始降溫

徐貝貝2019-06-19 15:38:17來源:金融時報

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??從國家統計局公布的數據來看,房地產開發投資和銷售指標均出現不同程度的回落。3至4月份出現的樓市小陽春現象在5月份戛然而止。據專家分析,這主要與近期樓市調控政策收緊有關。長期來看,房價雖有小幅波動,但并無大幅下跌可能。

??注重一城一策、因城施策是今年樓市調控主旋律。但這并不意味著地方城市主體因此可以放松對房地產市場的調控。“房地產市場具有很強的區域性特征,不同地區房價有漲有跌都很正常。但是,房子是用來住的,不是用來炒的。”人民銀行黨委書記、銀保監會主席郭樹清在第十一屆陸家嘴論壇上強調。

??近兩月調控趨嚴 部分城市樓市或開始降溫

??5月份,房地產開發景氣指數(即國房景氣指數)為100.85,比4月份回落0.07點。總體來看,5月份房地產市場供給端穩中有落,樓市繼續回暖或受阻。

??具體來看,1至5月份,全國房地產開發投資同比增長11.2%,增速比1至4月份回落0.7個百分點。其中,住宅投資增長16.3%,增速回落0.5個百分點。易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進對《金融時報》記者表示,房地產開發投資增幅收窄主要是因為部分城市土地管控較嚴,限制購地積極性以及房企資金面收緊。

??同期,商品房銷售面積同比下降1.6%,降幅比1至4月份擴大1.3個百分點。其中,住宅銷售面積下降0.7%。但商品房銷售額增速雖回落2個百分點,仍保持勢勢,增速為6.1%。其中,住宅銷售額增長8.9%。5月末,商品房待售面積50928萬平方米,比4月末減少453萬平方米,成為2014年以來的最低點。

??對此,嚴躍進回應,雖然3月份開始各地房屋銷售略有小陽春態勢,各地購房情緒好轉。但5月份的市場數據說明樓市回暖遇阻,部分三四線城市可能步入降溫通道。

??伴隨著銷售趨緩,房企業績不佳。中原地產首席分析師張大偉表示,目前公布2019年前5月銷售業績的27家房企,銷售額同比上漲10.7%,而去年大部分企業同比上漲超50%。

??土地購置情況似乎更能印證樓市降溫趨勢。1至5月份,房地產開發企業土地購置面積同比下降33.2%,降幅比1至4月份收窄0.6個百分點;土地成交價款下降35.6%,降幅擴大2.1個百分點。

??據統計,2019年前5個月,發布房地產調控政策高達205次,且多集中在四五月份。而2018年同期為159次。在張大偉看來,近期持續收緊的調控政策明顯影響市場走勢,購房者入市積極性不高,是導致5月份銷售數據不佳的主要因素。部分城市在政策收緊后,市場有所觀望,成交量上漲乏力。

??因城施策不等于放松調控

??2016年年底,中央經濟工作會議首次提出“房住不炒”。從堅決遏制房價上漲到因城施策、分類指導,再到穩房價、穩地價、穩預期,盡管表述上有所變動,但“房住不炒”始終是房地產調控主基調。

??從2018年11月份開始,全國各地收緊的樓市調控政策有所減少。近期市場炒作氛圍又起,部分城市因此發布從嚴調控政策。4月19日,住建部對一季度房價、地價波動幅度較大的6個城市進行預警提示。5月18日,住建部又點名蘇州等4個城市。原因是近3個月新建商品住宅、二手住宅價格指數累計漲幅較大,土地交易過熱。

??房地產行業關乎國家經濟發展,也與每個家庭息息相關。當前市場對于政策的理解經常出現偏差,各地樓市一有風吹草動就容易引發炒作。正確理解房地產政策導向,首先要明確,由于各地經濟發展、人口流動、資源等不同,房價走勢不盡相同,城市分化將會加劇。這意味著,未來既會出現像鶴崗等人口凈流出城市房價下降,也會出現像蘇州等強吸引力城市房價上漲的現象。因而,局部區域房價漲跌變化都是正常的,不必過分解讀。

??其次,一城一策、因城施策,并不意味著地方政府可以自行放松調控。而是給予地方更多根據各自節奏靈活出臺政策的自主權。保證房地產市場整體平穩健康發展,也不意味著不允許房價漲跌,而是杜絕炒作,避免房價大起大落。

??專家表示,綜合各方信息分析,房地產業過度融資,不僅擠占其他產業信貸資源,也容易助長房地產的投資投機行為,使其泡沫化問題更趨嚴重。

??針對后期房地產走勢,張大偉認為,樓市依然以穩為主,調控以打補丁為主。此輪由今年年初資金寬松導致的小陽春行情,在政策影響下已快速退燒。預計6至8月份,市場可能迎來新一輪調整期。

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