廣州樓市小陽春“閃了腰”?5月一二手成交量均下滑

邱永芬 王艷玲 林廣 伊曉霞2019-06-13 08:56:34來源:南方都市報

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??5月以來廣州二手市場出現整體下滑,主要是業主態度比較強勢,而買家也不追價,導致成交比較差。

??———中原地產項目部總經理黃韜

??目前房價仍處于歷史高位,導致很多剛需購買力跟不上,所以從2018年至今,二手樓市的成交量是在減少的,價格也是在降。

??———廣州市同創卓越房地產投資顧問有限公司總經理趙卓文

??“最近二手市場的確比較淡,問了好多家中介都說放盤特別多,成交很慢”。廣州白領李先生感嘆,他的朋友去年三季度開始放盤,即便戶型很不錯,也是直到今年五月份才成交。

??南都記者了解到,今年三四月份,廣州樓市似乎迎來“小陽春”,有開發商和中介甚至號稱“牛市”將至。然而到了傳統旺季五月份,該勢頭卻未能延續,無論是一手還是二手成交都開始呈現淡靜態勢,部分樓盤的“漲價宣言”也成空。

??廣州二手房放盤多看房客少

??近日,廣州白領李先生掛牌放售其位于番禺區洛溪板塊的某大盤二手房,“我的戶型不太好,有間暗房,單價2.8萬元我都愿意成交。但最近二手市場的確比較淡,問了好多家中介都說成交很慢”。李先生告訴記者,他的朋友自去年三季度開始放盤,直到今年5月方成交,“因為她的戶型好,所以成交單價去到3萬多元”。

??事實上,五月份一直被視為樓市旺季,但是根據廣州中原研究發展部數據,2019年5月(1- 29日)廣州市(不含南沙、從化)中介網簽量為4692宗,較4月(5194宗)下滑9 .7%。5月二手住宅網簽均價為27023元/平方米,基本與4月持平。

??比起成交下降更明顯的是,廣州中原相關人士告訴記者,5月新增購房客數量環比下降約26.5%,看房客大幅減少,且二手成交以往期舊客為主,購房客戶的入市熱情明顯不及3月、4月。

??與“僧多粥少”相反,目前看房客在減少,但是業主放盤卻相對積極。據監測統計,進入5月份以來,廣州每周錄得的新增房源數量相對可觀,均處于千套以上,月度新增房源數量更是環比大漲18.79%。在盤多客少的情況下,大部分板塊業主開始愿意下調價格以促成成交,如白云金沙洲板塊、海珠赤崗板塊等。

??中原地產項目部總經理黃韜告訴南都記者,5月以來廣州二手市場出現整體下滑,主要是業主態度比較強勢,而買家也不追價,導致成交比較差。六七八月“沒辦法”,是房地產的傳統淡季,再加上很多不確定因素的影響,后續增長乏力。

??二手高價盤更難成交了

??二手樓市除了成交下降,還有一個明顯的趨勢是,價格較高的房源更難成交。

??合富研究院高級分析師梁燕明表示,5月廣州二手樓市交投活躍度略有下降,但低總價房源相對較多人求。據合富置業成交數據,總價在150萬元以內的房源,在5月錄得19%的成交占比,較4月16%的占比有所上升,而中高總價房源的交投活躍度較之前有所下降。

??“現在放售低總價房源的業主,多為‘賣一買一’籌集換房資金,因此,大部分低總價房源的放售價格與市場價持平,個別急售的房源,業主還會存在小幅讓價的可能性。不過,目前買家入市的態度仍偏向謹慎,就算入市門檻不高的房源,買家在看中后仍需一段時間考慮才會出手。”梁燕明表示。

??來自廣州中原研究發展部的數據同樣顯示,今年2-4月500萬以上的高價房源成交占比基本維持在22%左右,而到5月成交占比下跌至19 .7%,環比凈減3.1%;200萬-500萬元區間的房源成交則有明顯增加,5月成交占比環比大增4.7%。

??不過值得注意的是,也有部分買家認為,現在市場平淡,正好適合砍價入手。現住越秀區東風廣場的“金領”張小姐,近期準備在小區附近換別墅,看中了水蔭路剛冒頭的一個全新別墅,輾轉托人尋找銷售渠道,希望趁勢下手。

??對于目前二手市場的淡靜,還有不少人將其歸咎于一手市場的沖擊。

??比如天河區,5月二手網簽宗數為493宗,環比下滑21.2%。除了天河公園板塊成交保持活躍外,當月東圃板塊成交活躍度出現明顯下滑,成交占比下滑至6.9%,環比凈減4.7%。

??廣州中原相關人士告訴記者,其中一個重要原因就是一手樓盤珠江花城的分流。目前東圃優質樓盤中海康城成交均價已達42531元/平方米,而珠江花城價格則相對“實惠”(48000元/平方米),且76平方米的兩房小戶型受首套置業的剛需購房客青睞。加上其自身配套及各種營銷活動吸引,導致不少客戶轉移至一手市場。

??一手成交同樣淡靜

??事實上,在今年的三、四月份,廣州樓市曾迎來一場“小陽春”,其中三月份一手住宅網簽更是超過九千套,不少開發商和中介甚至開始號稱“牛市”將至。不過網易房產監控陽光家緣數據顯示,5月廣州一手房僅網簽7161套,環比下跌5.97%。

??回顧過去五年的“紅五月”可以看到,今年五月份7161套的成交套數,僅僅略高于2017年受“3·30新政”重創后的五月,排在倒數第二位。同樣在進入6月份之后,廣州一手樓市成交也并未有所好轉。在剛剛過去的端午周(6月3日至6月9日)廣州一手房網簽1274套,環比跌36.27%。其中,端午三天假期僅網簽504套,與去年同期(1091套)相比,今年網簽量減了五成。

??近日,南都記者在20年后再推新的廣州碧桂園看到,該項目推出“壓箱底”的84-125平方米的2+1房至三房,由于是電梯樓,對周邊想換房的樓梯樓住戶吸引力非常大,看房客不少。但是在越秀區的淘金半山豪庭,該盤已經開放銷售中心一段時間,但只有零散的幾位看房客,并不顯旺。

??克而瑞廣州區域首席分析師肖文曉告訴記者,5月作為營銷旺季,全市樓盤共有38次開盤/加推,比4月份增加了12次,共推出5804套新貨,環比增加68.5%。“可以看到,盡管天公不作美,5月開發商還是保持了較高的推盤熱情,試圖延續此前市場回暖的良好表現。從開盤去化來看,5月平均去化率為42%,環比下降了12個百分點。38次開盤/加推之中,有22次去化不足40%,低于預期。”

??肖文曉認為,近期開盤去化走低,一方面是因為年前積累的購房需求基本已在三、四月份消耗得差不多了,另一方面也與近期不少樓盤想乘勢提高售價有關。“在政策大環境未有根本變化的情況下,貿然大幅提價往往會讓購房者望而卻步”。

??專家:房價仍處高位,剛需購買力跟不上

??廣州市同創卓越房地產投資顧問有限公司總經理趙卓文分析認為,這幾年廣州供地減少,由于土地資源稀缺,所以居住用地還是有上升的動力,造成近期土地市場比較火。目前的房價仍是處于歷史高位,導致很多剛需購買力跟不上,所以從2018年至今,二手樓市的成交量是在減少的,價格也是在降。

??“這幾年增城、從化、南沙等原來價格比較低的區域,原來有大量剛需自住買家進入,但現在地鐵通了,房價也升了,導致廣州中低價位的樓盤減少了,所以一手房價表現出來是結構性上升”。趙卓文預計,接下來的廣州二手樓市成交價格是穩中有降的,而一手樓盤以穩中微調為主。

??肖文曉則認為,5月一二手交易量雙雙下滑,再次表明今年市場在從谷底復蘇的過程中存在波動性,由于大的調控環境沒有變化,社保3年改5年期滿等利好消息對市場刺激的可持續性有待觀察,市場依然是買方市場。

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