“紅五月”爽約 樓市去庫存壓力凸顯

劉紅霞2019-06-13 08:52:33來源:中國產經新聞

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  2019年5月,全國住宅市場成交整體平淡,傳統的“紅五月”行情并未出現。即使在五一黃金周期間,更多人還是選擇拜訪親友、外出旅游等,而非看房、購房。
  業內分析認為,2019年3月份以來房地產市場出現的短暫“小陽春”并未持續,5月份銷售市場整體低迷,多數城市項目案場實際到訪量不盡如人意,成交量大幅回落。
  2019開年以來“北三縣”樓市銷售價格有所上漲,前來看房的人數明顯增加。截至5月份,受到嚴格限購政策影響,銷售數量基本處于休眠狀態,房地產去庫存壓力凸顯。
  不僅僅是環北京地區,克而瑞研究中心的統計數據顯示,5月份以來,各線城市房地產市場普遍低迷。以五一黃金周的成交數據為例,受監測的40個重點城市累計成交161萬平方米,同比下降55%。各線城市成交量皆有回落,二線城市以-68%同比跌幅居首。
  具體來看,4個一線城市成交量同比下降27%,北京、上海和廣州均有不同程度的回落,北京低至1.2萬平方米,同比下降75%。深圳市場回暖,成交量同比增長41%。11個二線城市成交量降至歷史低位,同比下降68%。合肥、長沙、青島等市場顯著轉冷,成交量同比跌幅超-70%,南京、成都更是超-80%。
  25個三四線城市成交量同比下降43%,各城市市場顯著分化。其中,惠州、溫州、湖州市場熱度明顯不及去年同期,成交量同比均腰斬。五一假期揚州、韶關樓市異常冷清,成交量均不足1萬平方米,同比跌幅超-90%。
  中原地產研究中心統計數據顯示,截至目前,北京樓市庫存已經達到7.13萬套,創下近8年來新高。事實上,北京樓市在近一年的時間中庫存上漲近2萬套,上漲幅度高達42%,尤其是2018年下半年再次出現了明顯的供應井噴現象。
  “一方面,北京市場過去2年土地供應規模逐漸開始反映到住宅房源數量上,預計后續還將有大量上市。另一方面,供應扎堆現象明顯,購房者仍然全面觀望,這使得供大于求局面不斷加劇。”張大偉表示。
  根據易居房地產研究院針對全國百城住宅庫存的監測數據,截至2019年3月底,受監測的100個城市新建商品住宅庫存總量為45010萬平方米,同比增長3.0%。觀察歷史數據,2018年9月份以來,百城住宅庫存一改此前持續下降的態勢,開始步入上行通道。
  “預計二季度庫存依然會有攀升的可能。”易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進分析表示,2019年3月,受監測的100個城市中,有51個城市庫存出現了同比增長現象。其中惠州、福州和廊坊3個城市的庫存上升速度較快,同比增速分別達到104%、82%和79%。
  對比各線城市庫存數據,可以看出,三四線城市庫存拉升的態勢更為明顯。2018年11月份以來,三四線城市庫存就呈現了持續性的環比和同比正增長態勢。尤其是,近5個月來三四線城市的庫存一直在明顯攀升。嚴躍進指出,“三四線樓市已經步入明顯降溫通道,進而使得庫存去化壓力重新增加。”
  由于近一個月來部分城市土地市場升溫,從4月開始到現在,已經有接近20個部委與城市發布了各種房地產收緊類的調控政策,對于房價明顯上漲城市進行的政策調整頻繁出現,蘇州等城市甚至連續發布收緊性調控政策。
  其中,住建部在4月19日對6個城市進行預警提示的基礎上,近期又對近3個月新建商品住宅、二手住宅價格指數累計漲幅較大的佛山、蘇州、大連、南寧4個城市進行了預警提示。
  “住建部連續2次發布城市價格上漲預警提示,預警、約談、問責機制再次出現。”張大偉分析認為,住建部再次明確要求房住不炒,對于房地產市場出現波動的城市及時提示、指導,對于落實“平穩本地房地產市場”任務不利的地方政府,進行約談及至按照有關程序、會同有關部門進行問責。意味著全國房地產的調控力度將依然維持之前的高溫狀態。“繼續保持調控政策的連續性穩定性,加強房地產市場供需雙向調節,改善住房供應結構,支持合理自住需求,堅決遏制投機炒房”。
  克而瑞研究中心研究員楊科偉分析認為,樓市“紅五月”開局不佳,五一小長假樓市成交遇冷。另一方面,由于5、6兩月乃是房企集中沖刺半年度業績的關鍵期,企業推案、營銷熱情持續高漲,市場供應規模有望維持在較高水平。從目前的市場行情來看,城市成交分化格局將延續更長時間,一二線城市市場需求相對充足,成交量仍可能維持高位;三四線城市難言樂觀,房地產市場依舊面臨一定的調整壓力。
  值得一提的是,樓市寒冬給區域經濟社會發展帶來一定影響。在一些區域,房地產開發放緩,開發量降低,使固定資產投資總額持續降低。因房地產行業涉及面較廣,樓市休眠致使建筑、房地產中介、裝修、家電等相關行業發展放緩,收入滑坡。一些區域一半左右房產中介關門停業。部分開發商庫存高、回款困難,出現裁員現象,其承擔的棚戶區改造項目進展也受到影響。
  面對樓市低迷態勢,環京地區部分區域主動求變,開始謀求轉型發展,破解“房地產依賴癥”,例如大力發展“大智移云”(大數據、智能制造、移動互聯網、云計算)等高新產業以及高端裝備制造業、現代服務業,并根據當地特色,積極承接京津產業轉移,2018年在房地產市場較“冷”時依然實現了經濟增長。

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