一場由房租抵稅引發的房東恐慌!

綜合2019-01-07 11:42:49來源:中房網

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??中房網訊 當幾千萬工薪族開始向稅務局申報個人所得稅專項附加扣除信息時,一場潛在的博弈已經開始。

??對于在外打拼,尤其是在北上廣深等地工作租房的年輕人來說,房租專項附加扣除是適用最廣泛又最實用的一項。根據規定,納稅人在主要工作城市沒有自有住房而發生的租金支出,最高可扣除1500元/月。

??這幾天,大家都在個人所得稅手機App上填報申請材料,不少人在申報過程中卻陷入糾結,要不要放棄"房租專項扣除"的福利呢?

??原來,租房者想獲得每個月1500元個稅專項附加扣除額時,需要把房東的名字、身份證號、住房地址等信息交給稅務局。這讓房東擔憂自己可能會被稅務局查繳出租房屋的稅收,因為目前現狀是,很多房東出租房屋沒有去交稅,少數房東甚至不希望房客扣除租金個稅。

??稅務局也面臨兩難抉擇,如果循著上述專項扣除信息去嚴格征稅,將面臨租房者和房東稅負增加的可能,和個稅實質性并未減少的質疑;如果不去嚴格征稅,也可能面臨不依法征稅,存在瀆職的風險。

??多位稅務局人士表示,目前地方不大可能會通過房租專項附加扣除信息去查房東租金收入是否交稅,稅務總局也沒有這方面加強征管的通知。不過在當前稅法下,出租房屋需要依法納稅,納稅人應該遵守。

??租金扣稅引擔憂

??2019年1月1日起,符合條件的納稅人可以部分享受子女教育、繼續教育、住房貸款利息、住房租金、贍養老人、大病醫療6項個稅專項附加扣除,專項附加扣除越多,可以少繳更多的個稅。

??據《第一財經日報》報道,多位接受采訪的都市白領表示,由于目前父母未滿60歲,剛工作不久也沒有子女,只能享受住房租金一項扣除。

??目前在北上廣深等大城市(直轄市、省會城市、計劃單列市),租客可以享受每個月1500元個稅扣除額,這相當于起征點從5000元提至6500元,能省下一部分可觀的個稅。

??在目前租房市場上,一個普遍情形是,房東出租房屋不繳稅。由于稅源分散且金額小,信息不透明且人力有限,地方也很少去針對個人出租住房嚴格征稅。但隨著出租住房信息逐步透明,一些房東擔心面臨嚴征管而補繳稅款。

??個別房東甚至以漲房租為要挾,讓房客放棄專項附加扣除,以免將自己個人信息交給稅務局而面臨可能的嚴查。不過多位租客表示,自己并未遇到這種情況,但對此也確實比較擔憂。

??中國政法大學財稅法研究中心主任施正文表示,按照現行法律,個人出租住房應該繳稅,但實際繳稅的很少,相關部門因為信息不透明也沒有精力去查。現在稅務部門雖然掌握這一信息,但馬上去加強征管也不現實。但如果國家層面不明確如何處理,一些地方為了免責有可能加強征管。

??"在征管不明朗情況下,隨著涉稅風險加大,一些對此敏感的房東為了規避風險,可能要求租客不去申報相關信息,或者雙方協商依法納稅后調整房租,房租是否上漲、漲多少取決于市場,因此一些納稅人可能放棄住房租金扣除。更多的情況是,房東可能認為稅務局不會來查,維持現狀,房客享受扣除。"施正文說。

??一位稅務局人士表示,目前當地不會從專項附加扣除信息入手去查房東出租房屋是否繳稅。住房租金專項附加扣除規定中,允許房客扣除依據是有租賃合同就行,而不是租賃發票(注:房東需要繳稅才能提供發票),這其實就考慮了這一擔憂。

??另一位稅務局人士稱,目前稅務總局并沒有加強房租收入征管的通知。但按常理來說,納稅人應該要依法納稅,稅務局保有是否追查主動權,不過目前稅務局征管重心在企業。

??在當前經濟下行壓力下,減稅降費是主旋律,因此不少分析人士認為,當前稅務局去加強房東出租房屋納稅征管可能性小,相當一段時間內仍是維持現狀。

??此前個人房東納稅并不普遍

??國家稅務總局科研所特聘研究員楊默如對《每日經濟新聞》表示,如果想要享受房租個稅抵扣,需要填報申請材料,必須提供房東的詳細信息。如果房東已經足額納稅了,就不存在增加稅負的問題,比如說房東是一個規范的公寓出租公司。

??那么,沒有足額納稅的房東,會受到影響嗎?

??以個人所得稅來看,根據中華人民共和國國務院令(第707號)公布修訂后的《中華人民共和國個人所得稅法實施條例》,明確規定個人出租不動產取得的所得,在個人所得稅法律規定的個人所得的范圍。

??個人所得稅稅率有幾種綜合所得(含工薪收入)和經營所得適用超額累進稅率表,而財產租賃所得則適用比例稅率,固定稅率為20%。自2001年1月1日起,對個人出租房屋取得的所得,暫減按10%的稅率征收個人所得稅。在實際征管中則存在著更低的核定征收率。

??那么,有多少房東過去繳納了這部分稅呢?

??在實際的租賃關系中,由于租客多是不需要開發票的個人,房東的房租收入往往被模糊掉,未能按照稅法的規定來納稅。市民李先生對《每日經濟新聞》表示:"還沒見過哪個房東租房去申報納稅。"

??楊默如認為,個人出租的,以現金來交易,為了減少稅負,有相當大比例的房東就這塊收入未向稅務局申報納稅,這確實是一個社會現象,但并不意味著不需要納稅。

??房東到底要交多少稅呢?主要有以下幾種:一是房屋出租要交流轉稅,就是增值稅,以前是營業稅;二是房產稅,在租金方面是由房東承擔的,但現實中不少房東也轉嫁給租客負擔;三是所得稅,按房東類型區別為企業所得稅、個人所得稅。

??根據國稅總局2016第16號公告,房屋租賃的增值稅稅率規定為:個人出租住房,按照5%的征收率減按1.5%計算應納稅額,即租金/(1+5%)*1.5%。

??據媒體報道,目前個人出租房產的名義稅率是:增值稅1.5%,個人所得稅10%,房產稅4%,加起來達到15.5%,這是個相當高的名義稅率。但因為還存在扣除成本,實際上一般實行的是"稅費綜合征收率",大約5.6%(比如2016年起廣州的規定是:個人出租住宅房屋月租金收入從2000元到30000元的,稅費綜合征收率為6%)。

??楊默如也告訴《每日經濟新聞》,對于房東應交稅金額,將各項加總的算法并不準確,在實踐中往往被核定或簡易征收辦法替代。

??楊默如表示:"由于很多現金交易、出租給個人的情況會被隱瞞納稅,為了鼓勵房東申報納稅,在各地都有不同的核定征收的辦法,對租金收入的核定,按照一個比例征收,以降低稅負。各地的核定征收率是有所不同的。"這意味著,綜合征收率,給出了更簡便的征收方式和更輕的實際稅負。

??對于"租客申報扣稅、房東增加稅負"這個問題,專家是如何理解的?"這種設置看似會增加上游的稅收負擔,實際上是完善國家的稅收征管系統。當上游納稅人開具發票,完成他/她的納稅義務之后,下游的人才能夠實現他/她的稅額抵扣。"楊默如表示。

??在楊默如看來,這個問題類似于營改增后銷項稅額與進項稅額之間的關系--看似下游企業的依法抵扣將增加上游企業實際稅負,但能夠形成一個勾稽、監督與控制的關系。

??建議完善政策 適當下調租房稅點

??中央財經大學稅務學院副院長劉桓教授在接受《北京青年報》采訪時認為,從"大政策來說非常好。"長期以來,我們國家的個稅都是單一扣除。現在有六項附加扣除,"稅政的調節,還需要一段時間,進一步地完善和解決。"

??一名沒有具名的稅務部門相關人士稱,目前關于個稅抵扣并沒有具體的操作細節,但只靠租賃合同就能抵稅,這有些不妥,"還是需要房東先去繳稅,承租人再拿著稅票去抵稅。"

??劉桓也認為,承租人應該拿著房東繳稅的發票去抵扣個稅,而不是單憑一份租賃合同,"確定合同的真假和有效也是很重要的工作。" 劉桓說,租賃雙方的個人信息都應該在稅務局得到反映,比如說,有人要用房租抵稅,那么就應該確定他是否有租房,是否重復抵扣等。

??"急需出臺一份明確的法規指導性文件。"在劉桓看來,如今雖然已經出臺了扣稅標準,但怎么扣還需要稅務局去設計一個嚴格詳細的流程。"按照劉恒的說法,房屋出租是提高房屋使用率的好辦法,對于個人出租房屋的稅,應該給予適當的減免和優惠,比如把較為復雜的稅收制度,用一個比較簡單的辦法來征收,不要讓出租房屋的納稅人太過于麻煩。如何做到"無縫"銜接,稅務機關就應該出一個具體的實施辦法。怎么樣讓租客得到實惠,而房東又不受損失。

??"個人建議低稅。"劉桓告訴北青報,核心是不能漲稅,漲稅的話會使得租賃雙方的利益都受到損失,"房東把成本加在租客身上,就等于整個租賃市場的價格上漲。但如果不讓房東漲價,那大家出租房屋的積極性又會被打擊。"劉桓說,"稅務局應該適當地往下降稅,比如把房租出租需要繳納的稅點再降1-2個點。"此外,劉桓建議,授權各省因地制宜,采取帶有地方特色的辦法。"過一段時間,可以把好的辦法統一起來,再制訂全國可以使用的模式。"

??來源:第一財經日報、每日經濟新聞、北京青年報,中房網綜合整理

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