丁祖昱發布《2019中國房地產上市公司測評研究報告》

丁祖昱2019-05-23 13:03:27來源:中房網

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丁祖昱中國房地產測評中心主任、易居企業集團首席執行官 丁祖昱

  中房網訊 5月23日,"2019中國房地產上市公司測評成果發布會"在香港舉行,這是中國房地產業協會、上海易居房地產研究院中國房地產測評中心連續第12年發布中國房地產上市公司測評研究成果。據了解,本次測評的研究對象為滬深上市房企125家,在港上市房企83家,以及海外上市公司2家,合計共210家。

  中國房地產測評中心主任、易居企業集團首席執行官丁祖昱在會上發布《2019中國房地產上市公司測評研究報告》時表示,目前房地產行業的宏觀數據表現很好,特別是房地產投資增速1—4月份的數字達到了接近12%,是最近兩年來的一個最高點。但如果仔細去看這個數字的構成,當中大多數的增速是由土地款的支付構成。丁祖昱表示,土地款有一個延后性,去年整體土地的出讓創造了房地產企業的新高,延后的支付使得今天房地產土地款的支付上了一個新的臺階。

  另外,從銷售面積、銷售金額等相關數據來看,基本與去年同期增速持平,略有增長。在丁祖昱看來,4月份的成交量實際上減緩了3月份的快速增長勢頭,甚至部分城市無論同是比還是環比都有所下降,這也給很多在3月末完全看多的企業潑了一盆冷水。”我們目前沒有對市場看空,但是我認為比較理性地看待這個市場是應該的。”丁祖昱如是表示。

  以下為發布實錄:

  丁祖昱:非常高興能夠連續12年在香港發布房地產上市公司的測評成果,特別有意義的是今年房企和物業企業共同發布,一下子場地、桌數、人數大幅度地增加,我覺得這個應該早點一起辦,效果可能會更好,說不定咱們早點一起辦的話,物業公司上市速度還會再加快一些。

  我這里先是發布房地產企業的上市公司的測評成果,過會而還有楊熙發布上市物業企業的測評成果。

  每一次具體發布上市公司的測評成果之前會講一點市場,我簡單對當前可能大家比較感興趣的市場狀況做一個簡單地分析,供大家參考。

  應該說到5月下旬的時候我們對市場的判斷現在分歧是比較大的,不像剛剛開年的時候今年年初大家毫無疑問地一致看空,到3月末的時候有很多的企業和專家覺得這個市場會迎來一次大反轉,5月份的時候各種各樣的意見現在交織在一起,我這里不做任何的結論,僅僅把一些數據呈現給大家,讓大家更加清晰地了解市場。

  首先從宏觀的數據來說,房地產行業的宏觀數據目前表現都特別好,特別是是房地產投資增速1—4月份的數字達到了接近12%,是最近兩年來的一個最高點。但是大家如果仔細去看這個數字的構成,他當中大多數的增速是由土地款的支付這一塊來構成的,土地款有一個延后性,去年整體土地的出讓創造了房地產企業的新高,他咽喉的支付使得今天房地產土地款的支付上了一個新的臺階。

  其中建安這一塊的增速只有5%,這個角度來講,很有可能隨著土地款今年1—4月份的土地出讓從宏觀數據上來說是下降的,延遲到之后的土地款的支付同比等等,這個增速可能也會下降。我個人覺得目前的11.9%這樣的一個數值可能也是一個階段性的高位。

  從銷售面積、銷售金額等等相關數據來看,基本上和去年同期增速是持平,略有一點點增長,在這樣的情況下面,我們也沒有必要對個別宏觀數據增速的高企有太多的憂慮。從成交數據來看,4月份的成交實際上把3月份快速增長的勢頭迅速地減緩了,甚至我們看到部分城市4月份有所下降,無論同是比還是環比都是下降的,這也給很多在3月末的時候完全看多的企業也是潑了一盆冷水。我們目前沒有對市場看空,但是我認為比較理性地看待這個市場是應該的,很清晰地看到了一手放成交在聲勢上的增速上的回落。

  從二手房市場來看,數據上非常好,同環比都是上升的,但是我再告訴大家一個數據背后的事情,因為二手房他的實際的當月的成交,這是登記備案的數字(PPT),我們看到都是同比和環比上升,登記備案的數字之后1到2個月,從一線的經紀公司了解到的情況,很多城市的數據也下滑了,4月份是一、二手,第一線的數據都有所下降,這一點應該讓我們在座的無論是企業的代表還是投資的代表要了解的,這并不是說市場繼續保持冷靜。這個回落的幅度是有限的,和去年下半年的回落是完全兩種不同的狀況。反映到宏觀數據上來看,我們看到的目前還是往上的勢頭。

  土地市場情況來看,1—4月份總量是下降的,4月份的成交是量價齊升的,表現在一部分的城市,特別是是一線和二線城市量價齊升,今年以來整個開發商的投資戰略去年也發生了比較大的變化,特別是規模房企集中進入到二線城市,造成了整個二線城市的土地爭奪異常激烈。一、二線城市土地的成交價格包括溢價水平都超過了去年同期的水平。但是三、四線城市土地的成交明顯下滑,所以造成了宏觀數據當中1—4月份整體下降,但是一、二線整體上升的這樣一種有升有降的分化狀態。

  這是當前市場的實際數據情況,我對短期市場研判認為,目前市場就是處于一個首先是波動,其次是分化的情況下。這種分化不僅在一、二、三、四線城市有分化,還在于城市內也出現了分化。今天無論是上海、深圳,在限價的情況下面,幾乎沒有一個項目是開盤完全售謦的,市場是比去年好很多,但是我們也看到了在這些好的城市當中還有一些滯銷的項目,所以這可能也是未來房地產的一個主要的狀態。

  我們看百強上市房企的測評分析,從企業來看,恒大繼續蟬聯榜首,他連續兩年成為第一,萬科、碧桂園分列第二、第三位。前十強名次有所變化,但是總的入榜企業變動的情況不是特別大。從資本市場整體的表現來說,2018年應該說上市公司壓力是比較大的,我說的是在股票的表現當中,但是2019年明顯出現了回升,整個2019年可能對于上市房企來說和2018年相比應該會表現非常出色。

  從運營規模上來講,經營規模仍然保持高速地增長,百強企業的總資產均值現在已經超過了1000億,1121億,同比上升了28%,過去我們認為總資產達到千億是一個巨無霸,現在總資產超過千億的企業已經有57家了,因為這都是上市公司報表當中得到的數字,我們百強企業當中有57家規模超過千億。超過3千億的14家,超過萬億的還有4家,所以應該說今天企業的規模真的是越來越大。

  從償債的能力來看,債務的指標總體保持平穩,去年的市場壓力特別是資金壓力比較大的情況下,能夠保持平穩是非常不容易的。今年能夠看到明顯整體的資金寬松,比去年寬松很多。相信這個指標在今年的數據當中還會持續地表現會更好。

  從盈利的情況來說,盈利能力是非常突出的,特別是頭部企業盈利表現非常突出。2018年上市房企的凈資產收益率均值是9.8%接近10%,這個數字在中國各個行業當中表現是非常突出的,而且比2017年的數字還有所上升。

  從成長能力來分析,目前的增速有所放緩,其實這個大家也比較了解,一方面規模房企已經達到了一個比較高的基數之后,他自然而然要在這個高基數上面再要高歌猛進難度也會很大。另外2018年無論是去杠桿還是資金鏈,還是市場面,都讓整體最近幾年的快速增長、高速的增長進入到了一個平穩的增長態勢當中。

  從存貨情況來看,這個數字有8家上市房企的存貨超過了3千億,強者橫強從存貨上可以看出來,存貨上面包括了土地,存貨超過千億的目前有29家,基本上和銷售千億是同步的,超過3千億的有8家,榜單前15位企業的存貨值占全部上市企業的存貨值15%以上,因為存貨把土地資源全部含在里面了,所以存貨越多,他未來的發展空間也會越大。

  土地儲備上來說,2018年的開發企業的拿地,特別是2018年的下半年拿地相對非常謹慎的,這造成了2018年下半年大量的土地流標,也造成了最近這段時間特別是3、4月份很多的企業為了補庫存,因為18年下半年沒有拿地,大家在抓緊拿地。我們在去年看到了龍頭榜企的布局發生一些變化,慢慢向一、二線城市靠攏,今年這些變化更加明顯。

  從創新能力來說,企業要進行戰略調整、產品升級,在營銷上面的調整等等,線下這一塊越來越和市場持平了,所以2018年并沒有出現16、17年那種什么產品都能夠熱銷,什么產品市場都能夠接受,有沒有營銷、有沒有產品創新都沒所謂的狀況。而且2018年上半年也是一個非常明顯的分水嶺,特別是是2018年的四季度,很多的產品上市之后,發現了市場的阻力,現在開發企業包括相關的行業、企業,都對產品創新能力這一塊投入更多的資源。我們也看到物業管理方面,現在互聯網、大數據,互聯網的應用非常普遍,特別是在我們上市企業當中應用式幾乎每家在這些方面都有巨大地投入。

  從社會責任上來說,這也是我們上市房企應該說是給社會做了非常大的貢獻,就是納稅貢獻大的幅度地增長。納稅指標上來說,2018年上市房企的納稅均值是21.21億元,同比增長42%,這個增速是所有指標當中增速最高的,這個而且是實打實的,而且這是納稅的錢加在一起,增長了42%。我們也可以看到右邊這張圖(PPT)當中,高貢獻企業均值達到了212億,每家企業平均要交200多億的稅,比2017年的143億也有了一個非常巨大地增長,這是房企對整個社會的最大的貢獻。

  從上市房企的測評結論可以看到這樣一些情況,首先從政策的層面上來說還是堅持房住不炒,然后是因城施策,這在2018年體現非常清晰。而且從今天房企本身做的產品都都是從每一個消費者居住的角度來制造這樣的一種產品。

  從企業的層面上來說,目前房地產開發這一塊仍然是企業的主營方向,而且很多房企都在2018年末、2019年年初戰略當中繼續明確房地產開發作為未來的主營方向。這當中特別是龍頭企業、規模房企繼續堅持房地產開發的主營。

  其他的資源也投入到和房地產相關的這些領域當中,特別是我們今天要談的物業,然后是商業地產、建筑,按照上市公司涉足的非地產業務的營業收入來看,物業管理貢獻最大,其次是商業地產,再次是建筑。昨天我們加物業的閉門會當中,某家龍頭企業的物業公司在說,他們去年也開始計算物業公司在整個企業營收當中的占比了,雖然占比還不多,但是是屬于非常顯著增長的一塊。

  企業層面,2018年房企還在繼續加大長租公寓的投入,這是從2017年延續過來的,2019年會有大量的長租公寓上市,特別有意思的一個數據是,原先2018年7月份大家看到部分城市房租上漲,我們也在擔心2019年3月份又是一個出租的旺季,會不會出現租金上漲的情況。剛剛過去的3月份,整體的租賃市場表現波瀾不驚,甚至部分城市的租金和出租率有所下滑,這可能歸公于這兩年租售并舉大量的長租公寓的推出都有關系,穩定租賃市場、穩定租金,走在了穩定房價之前,這應該是各加企業起到的社會責任,但是錢可能都賺到了。

  從企業層面還有一個是2018年是物業企業的集中上市,物業企業的市盈率明顯高于他們的母公司,目前來看均值是4倍。差別大的可能有7、8倍,差別小的也有3倍以上。所以應該說物業公司從市盈率的角度上來說,這個表現出他們未來的增長潛力要高于他們的母公司,這也是一個非常有意思的數據。

  最后讓我做一個小的廣告,因為我們每一年都會在上市公司測評發布會上同步發布我們房地產年鑒,大家桌上都有一個我們房地產年鑒,有一張紙上可以掃碼,我們今天為大家提供這樣一份禮品,給所有的與會來賓贈送我們2019年中國房地產年鑒,只要把掃碼掃完把地址填好,我們會寄到您提供的地址上,價值還蠻貴的,這本東西不在于它很后,他是由中國房地產業協會用了九年時間,我們不斷完善的這樣一本年鑒,也是目前行業當中唯一一本房地產的年鑒。國家統計局、自然資源部、人民銀行等等都對這本年鑒提供了很多的支持和幫助,這本年鑒和目前和中國房地產相關數據最全面的一本年鑒,大家從2010年開始看有一個非常好的連續性。

  百人團隊打造,有150萬字、800多張圖表,應該說是非常全面,大家今天可以這里掃一下碼,把這本年鑒掃回去,之后都會送到大家每一個人的手上。我也希望我們通過無論是研協還是易居,不斷為房企和房地產行業提供的專業服務,來共同推動整個房地產行業持續地、健康發展。謝謝大家!

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