[國盛證券]深圳調整“豪宅線”標準,影響幾何?

任鶴,楊倩雯2019-11-12 16:15:39

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  • 城市:深圳
  • 發布時間:2019-11-12
  • 報告類型:政策法規
  • 發布機構:國盛證券

??深圳市住房和建設局表示從2019年11月11日開始,深圳普通住宅標準調整,新標準為小區容積率不低于1.0(不變),建筑面積不高于144平米的住宅(不變),并取消了原先對成交總價的限制。對此我們的觀點如下:

??取消成交價格限制,本次普通住宅標準調整力度超過以往。以往2011-2019年深圳市普通住宅標準總共調整過3次,主要方式為上調成交價標準,而本次深圳市普通住宅標準的變化是直接取消了原有三條標準中的的成交價標準——即所有建筑面積144平米及以下的、小區容積率大于等于1.0的住宅,均能夠被認定為普通住宅,力度超前。

??剛需客戶受益最大,而144㎡以上改善型客戶將不受影響。而本次普通住宅總價限制取消后,剛需客戶(住宅建面144㎡以下、容積率不小于1.0)的交易成本將有所下降,受益最大,而144㎡以上大戶型改善型客戶將不受影響。另外,增值額越高的“原豪現普”住宅本次享受的稅收優惠越多。根據測算,一套現值500萬元、增值額100萬元左右的“原豪現普住宅”可節省的稅金為備案價的3%。

??深圳普通住宅標準發布時間領先北京、上海,信號意義更強。深圳調整時間在房地產銷售面積轉負之前,而北京、上海調整時間則在房地產銷售面積轉負之后。深圳調整時間領先北京調整時間點,而北京調整時間亦領先上海。深圳市普通住宅調整時間往往發生在住宅銷售面積增速高點之后。因而政策發布后成交環比反彈往往偏弱,甚至15年發布后成交環比下降。而北京、上海普通住宅標準調整時間往往在銷售面積轉負之后,配合其它一系列邊際放松政策,調整后的成交環比有較大反彈。因而相比北京、上海,深圳市普通住宅標準調整的信號意義大于實際對成交的促進作用,因為新房成交增速高點的確認,表明房地產市場調控收緊政策已取得成效,銷售增速快速下降后,調控放松政策將逐漸增加。

??地產調控最嚴厲的時代已經過去,“一城一策”邊際放松可期。本來政策周期拉長、仍未見明顯放松或與庫存低位帶來的銷售韌性有關。但隨著二手房交易趨冷、土地投資降溫、新房銷售增速進入下降通道、貿易摩擦下的經濟承壓、全球無風險利率下降開啟寬松周期,我們維持房地產調控政策最嚴厲的時代已經過去的判斷,雖然全國性放松政策的可能性不大,但“一城一策”邊際放松仍可期。本次深圳市普通住宅標準調整是一次有信號意義的政策變化,預計更多“一城一策”將逐步出臺,以維持房地產市場的平穩發展。

      投資建議:建議關注金地集團、保利地產、萬科A、中南建設、藍光發展、陽光城、招商蛇口。

      風險提示:房地產調控政策超預期。

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