[光大證券]Q4按揭受限判斷獲初步印證,房貸利率有望逐步見頂

何緬南 王夢愷2019-11-12 16:57:41

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  • 城市:全國
  • 發布時間:2019-11-12
  • 報告類型:市場報告
  • 發布機構:光大證券

??10月按揭投放增速如期回落,房貸利率上行邊際放緩

??我們在《需求側按揭投放有韌性,供給側流動性短期無虞——光大房地產行業流動性跟蹤報告(2019年9月)》中明確提出:9月居民中長貸同比高增或部分來自于LPR新政執行前房貸集中投放因素。在優化配置銀行信貸資源的調控導向下,預計全年按揭額度受限,Q4按揭投放增速較難維持此前增速。10月新增居民中長貸同比轉負至-3.8%,增速環比-18.5pc;1-10月新增居民中長貸同比+7.0%,增速環比-1.1pc;按揭擴張如期邊際放緩。

??10月,全國首套、二套房貸利率均環比+1BP,漲幅較8月、9月有所減弱;下調首套房貸利率的樣本城市提升至8個,其中上海、深圳分別環比-5BP、-3BP。短期來看,年末銀行貸款額度較為緊張,房貸利率或繼續保持小幅回升;6-12個月維度下,預計實際利率下行的影響將逐步傳導至按揭市場,房貸利率有望逐步見頂。

??供給端流動性壓力邊際續升,但預計短期內仍處可控區間

??10月房企境內外合計發債513億元,同比下降9%,環比-24%,單月凈融資轉負(-96億元);房地產集合信托單月發行480億元,同比-24%,環比-26%;供給端流動性壓力邊際續升。

??1-10月房企境內外合計發債金額9395億元,同比+17%,累計凈融資額達3789億元。1-10月房地產集合信托發行7924億元,同比+4%。

??考慮到:1)上半年房企債券融資相對積極,為下半年債務償還提前做好準備,7月房企海外發債用途管控加強后,每月仍保持凈融資的狀態(最近4個月合計凈融資665億元),針對即將到期債務的合理再融資需求未被禁止。2)近期主流房企以價換量促銷回款,9月、10月TOP40房企銷售金額分別同比+24%、+31%。3)房企拿地保持謹慎,5-10月百城土地成交溢價率連續6個月環比回落。我們認為行業整體流動性壓力短期仍然可控。

??10月AAA評級房企信用利差低位小幅走擴,AA+評級房企信用利差進一步收窄,機構對于中等資質房企的偏好繼續提升。AA評級房企信用利差雖然有所收窄,但與中高評級房企間的分化仍在歷史高位,表明投資者對于偏弱資質房企仍存較多擔憂。

??投資建議:

      房地產基本面下行,價格因素趨弱,調控加碼概率較低。行業整體流動性壓力邊際提升,但短期內無系統性財務風險暴露跡象。當前A、H股主流房企PE(TTM)分別相當于3年均值-1.24、-0.65個標準差,板塊估值均具備較強防御屬性。

??建議關注現金流安全邊際較高,業績兌現確定性較強,中長期具備持續投融資優勢的房企,如萬科A+H,保利地產、招商蛇口、金地集團、融創中國和中國金茂;同時隨著全球流動性寬松和無風險利率緩步下行,建議關注在存量經營優勢標的,如陸家嘴和華潤置地。

??風險分析行業持續調控,整體銷售、投資增速下行超預期;前期需求透支或棚改依賴度較高的三四線樓市存回調壓力;還款高峰來臨,部分中小型房企信用風險抬升。

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